Strona główna » Wiedza » Analizy i komentarze » Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej a prawo do lokalu

Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej a prawo do lokalu

18.04.17

Artur Ratajszczak, ekspert programu Serwis Budowlany omawia kwestie dotyczące powiązania członkostwa w spółdzielni z prawem do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej. Autor omawia spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz prawo odrębnej własności lokalu wraz z konsekwencjami, jakie się z nimi wiążą. Komentarz uwzględnia najnowsze orzecznictwo oraz poglądy doktryny.

articleImage: Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej a prawo do lokalu fot. Thinkstock

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – dalej u.s.m. celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Przedmiotem działalności spółdzielni może być:
1) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
2) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
3) budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
4) udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
5) budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu (art. 1 ust. 2 u.s.m.).

Wyróżnia się przynajmniej dwie zasadnicze sfery działalności spółdzielni mieszkaniowej. Chodzi o sferę jej stosunków prawnych z członkami (stosunków korporacyjnych) i w tym zakresie działalność, jako prowadzona na rzecz członków, nie ma na pewno charakteru gospodarczego (członkowie są beneficjentami, a nie uczestnikami takiej aktywności korporacyjnej spółdzielni). Druga sfera działalności (tzw. działalność pozakorporacyjna, zewnętrzna) odbywać się już może na rzecz innych podmiotów (przedsiębiorców) lub może polegać na administrowaniu cudzymi zasobami majątkowymi i mieć cechy działalności gospodarczej w rozumieniu art. 118 k.c. – por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2014 r., I CSK 179/13.

W świetle powyższego bardzo ważnym zagadnieniem jest określenie kto może być członkiem spółdzielni oraz jak członkostwo spółdzielni powiązane jest z prawem do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
Zgodnie z art. 9 ust. 1 u.s.m. przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

Umowa o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest umową dwustronnie zobowiązującą, ale nie jest umową wzajemną. Dlatego świadczenia obu stron nie muszą być wniesione jednocześnie, a brak wniesienia lub uzupełnienia wkładu nie może stanowić warunku czy przeszkody dla osoby bliskiej przy realizacji przysługujących jej roszczeń z art. 15 ust. 2 u.s.m., lecz nie zwalnia jej z obowiązku późniejszego wniesienia lub uzupełnienia wkładu, stosownie do postanowień statutu. Osoba bliska w sytuacji opisanej w art. 15 ust. 2 u.s.m. nie wstępuje w prawa zmarłego członka skoro z jego śmiercią prawo do lokalu wygasło, ale nabywa własne, prawo w wyniku realizacji roszczenia przyznanego w ustawie. Z prawem tym wiążą się określone obowiązki, które nie są jego ekwiwalentem. Prawo to jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji, dlatego też wierzyciel nie może również skierować egzekucji do wkładu mieszkaniowego członka. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do jednej osoby albo do małżonków. Aby nabyć spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, trzeba najpierw być członkiem spółdzielni, gdyż spółdzielnia „zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania". Wskazuje na powyższe art. 9 ust. 9 u.s.m., w myśl którego spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej. Lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia może ustanowić, zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 u.s.m., tylko dla lokali mieszkalnych. Ma ono charakter bezwzględny, jest bowiem bezterminowym, skutecznym wobec wszystkich innych podmiotów, wyłącznym prawem do korzystania z lokalu, który stanowi przedmiot własności spółdzielni mieszkaniowej. Dlatego też jest ono prawem na rzeczy cudzej – por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2006 r. sygn. III SA/Wa 590/06, LEX nr 212127.

 

Skomentowano 0 razy
Średnia ocena artykułu (oddanych głosów: 0)

 
ZOBACZ TAKŻE

Zapisz się na newsletter
NAJCZĘŚCIEJ CZYTANE