Brak jest ustawowych definicji.
Czy zatem organ jest w błędzie, że trzy budynki mieszkalne jednorodzinne połączone ze sobą są zabudową szeregową, a nie budynkiem wielorodzinnym?
Brak legalnych definicji
Autor pytania słusznie wskazał, iż brak jest definicji legalnej zabudowy szeregowej, czy wielorodzinnej na gruncie prawa budowlanego. Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290) - dalej pr. bud. wprowadzają natomiast definicję budynku jednorodzinnego, którym jest – zgodnie z treścią art. 3 pkt 2a pr. bud.– budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Pojęcie budynku
Natomiast, stosownie do treści art. 3 pkt 2 pr. bud. przez pojęcie budynku należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
A zatem, budynek mieszkalny jednorodzinny musi spełniać wszystkie cechy budynku (art. 3 pkt 2 pr. bud.), a poza tym wszystkie inne wymogi wskazane w art. 3 pkt 2a pr. bud., czyli musi on m.in. stanowić "konstrukcyjnie samodzielną całość".
W kwestii interpretacji art. 3 ust. 2 a pr. bud. wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w Wyroku z dnia 27 października 2009 r. (II OSK 1601/08). W cytowanym wyroku Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż kwalifikacji „danego budynku do kategorii budynków mieszkalnych-jednorodzinnych należy dokonać na gruncie danego stanu faktycznego. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego posiadanie przez budynki w zabudowie szeregowej wspólnego fundamentu nie stanowi przeszkody aby uznać, że każdy budynek danego obiektu spełnia warunek samodzielności konstrukcyjnej mimo, że ściany działowe między poszczególnymi budynkami posadowione zostały na wspólnym fundamencie.
Także istnienie wspólnego dachu nie wyłącza "a priori" możliwości zakwalifikowania budynku jako stanowiącego konstrukcyjnie samodzielną całość, jeśli jego konstrukcja nie powoduje istnienia części wspólnych poddasza, tym bardziej gdy w budynku zaprojektowano ścianę oddzielenia pożarowego od fundamentu aż po dach”.
Pozwolenie na budowę
A zatem udzielając odpowiedzi na zadane na wstępie pytanie, wskazać należy, iż organ budowlany wydając pozwolenie na budowę obowiązany był ocenić, czy okoliczności faktyczne istniejące w rozpoznawanej sprawie, w tym przedstawione przez inwestora rozwiązania techniczne przemawiały za przyjęciem, że obiekt budowlany objęty wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę w istocie spełniał wszystkie przesłanki wynikające z art. 3 pkt 2a pr. bud., a zatem czy stanowił trzy budynki jednorodzinne w zabudowie szeregowej.
Co za tym idzie, jeżeli analiza dokumentacji technicznej, a w tym zwłaszcza analiza projektu architektonicznego, pozwoliła organowi ustalić, że wymieniona w treści pytania inwestycja - trzy segmenty mają cechy samodzielności konstrukcyjnej wymaganej dla budynku jednorodzinnego, a nadto, że każdy z tych trzech wydzielonych segmentów ma wydzielone nie więcej niż dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku - organ budowlany prawidłowo uznał, iż ma do czynienia z inwestycją w postaci budowy trzech budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej.
Jakub Mazurkiewicz, autor współpracuje z publikacją Serwis Budowlany
Odpowiedzi udzielono 1.12.2016 r.
