Pytanie:
Czy jest możliwe ustalenie warunków zabudowy na działce, która w ewidencji gruntów oznaczona jest symbolem Ls, a w starym planie zagospodarowania przestrzennego jest wskazane, iż teren ten to park podworski będący pod ochroną konserwatora zabytków?

Obecnie nieruchomość jest parkiem podworskim. Najprawdopodobniej w ewidencji gruntów jest błąd w oznaczeniu.
Czy mimo to można ustalić warunki zabudowy? Czy istotny jest zapis w ewidencji?

Odpowiedź:

Decyzje o warunkach zabudowy wydaje się w wypadku, gdy nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zapisy ewidencji gruntów nie mają znaczenia.

Uzasadnienie:
Zgodnie z przepisem art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.) – dalej u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. (min. z wojewódzkim konserwatorem zabytków, dyrektorem parku narodowego, regionalnym dyrektorem ochrony środowiska) i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków, o których mowa w przepisie art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Zauważyć należy, iż "decyzja o warunkach zabudowy terenu jest pierwszą z cyklu decyzji, wydawanych w procesie inwestycyjnym. Ma ona wstępny i ogólny charakter - nie przesądza jeszcze o prawie do prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu, a jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa. Jest to decyzja zastępująca na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przeznacza tylko dany teren pod daną inwestycję, ale nie rodzi jeszcze żadnych praw do tego terenu, ani tym bardziej nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające, przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki wynikającej ze skonkretyzowanej normy prawnej." – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2012 r., II OSK 229/11.