Dokumentacja powykonawcza uregulowana została w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414 z późn. zm., w dalszej części artykułu określanej jako prawo budowlane). Zgodnie z art. 3 pkt 14 prawa budowlanego, dokumentacją powykonawczą jest dokumentacja budowy, na którą naniesiono zmiany, dokonane podczas wykonywania robót budowlanych wraz z geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi, natomiast art. 22 pkt 8) prawa budowlanego stanowi, iż przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego należy do podstawowych obowiązków kierownika budowy.
W myśl art. 43 ust. 1 prawa budowlanego, geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej podlegają obiekty budowlane, których wybudowanie wymaga pozwolenia na budowę oraz obiekty, wymienione w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a–20b prawa budowlanego. Właściwy organ może także, zgodnie z art. 43 ust. 2 prawa budowlanego, nałożyć obowiązek wykonania inwentaryzacji w stosunku do obiektów budowlanych, które wymagają jedynie zgłoszenia. Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1a prawa budowlanego, powyższa inwentaryzacja nie obejmuje przyłącza, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 20 prawa budowlanego, jeśli jego połączenie z siecią znajduje się na tej samej lub przyległej działce. Ustawodawca określił w art. 43 ust. 1b prawa budowlanego, iż obowiązek zapewnienia realizacji obowiązków w zakresie inwentaryzacji należy do kierownika budowy, a jeśli nie zostanie on ustanowiony – do inwestora. Inwentaryzację geodezyjną inwestor dołącza, zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 5) prawa budowlanego, do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na jego użytkowanie.
Zgodnie natomiast z art. 57 ust. 2 prawa budowlanego, w przypadku wystąpienia podczas wykonywania robót zmian, które nie odstępują w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, inwestor ma obowiązek dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie kopie rysunków, wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami oraz, o ile zajdzie taka potrzeba, z uzupełniającym opisem. Należy ponadto zauważyć, że zgodnie z art. 57 ust. 4 prawa budowlanego, inwestor zobowiązany jest do uzupełnienia dokumentów, składanych łącznie z zawiadomieniem o zakończeniu budowy lub wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, jeśli właściwy organ w toku ich sprawdzania uzna, że są niekompletne lub posiadają braki i nieścisłości.
W myśl art. 60 prawa budowlanego, inwestor przy oddawaniu obiektu budowlanego do użytkowania, zobowiązany jest przekazać właścicielowi lub zarządcy budynku dokumentację budowy oraz dokumentację powykonawczą.
Dokumentacja powykonawcza
Przedmiot praw autorskich, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz. U. 1994 Nr 24 poz. 83 z późn. zm., w dalszej treści artykułu zwanej prawem autorskim), stanowi utwór, definiowany jako każdy przejaw działalności twórczej, o ile można przypisać mu indywidualny charakter, bez względu na swoją wartość, postać, przeznaczenie i sposób wyrażenia. W ust. 2 powyższego artykułu ustawodawca zawarł przykładowy katalog utworów, w punkcie 6) wymieniając utwory architektoniczne, architektoniczno-urbanistyczne oraz urbanistyczne. Zgodnie z ust. 3, utwór staje się przedmiotem prawa autorskiego od chwili jego ustalenia.
Jednocześnie, w art. 2 prawa autorskiego ustawodawca określił przedmiot prawa zależnego, którym jest opracowanie cudzego utworu, w szczególności jego tłumaczenie, przeróbka lub adaptacja (ust. 1). Zgodnie z ust. 2 komentowanego artykułu, rozporządzenie i korzystanie z opracowania wymaga zezwolenia twórcy utworu pierwotnego, chyba, że autorskie prawa majątkowe do tego utworu wygasły. Z ust. 3 wynika natomiast, że twórca utworu pierwotnego może cofnąć zezwolenie, jeśli opracowanie nie zostało rozpowszechnione w ciągu pięciu lat od udzielenia zezwolenia i w takim przypadku nie zwraca się wynagrodzenia twórcy. Dodatkowo należy wskazać, iż z ust. 5 komentowanego artykułu wynika obowiązek wskazania na egzemplarzach opracowania twórcy i tytułu utworu pierwotnego.
Z przeprowadzonej analizy wynika, iż projekt budowlany, będący utworem architektonicznym, stanowi przedmiot praw autorskich jego twórcy, którym będzie autor projektu – kierownik budowy bądź też inna osoba. Konsekwentnie należy uznać, iż opracowanie projektu będzie stanowiło przedmiot praw autorskich zależnych. Rozważenia wymaga, czy dokonanie zmian projektu, wymaganych zgodnie z omówionymi wyżej przepisami prawa budowlanego, będzie stanowiło opracowanie, o którym mowa w prawie autorskim. Należy zauważyć, że ustawodawca w art. 2 prawa autorskiego nie określił minimalnego poziom zmian w utworze, który nie będzie stanowił jego przeróbki lub adaptacji, co oznacza, zgodnie z zasadą lege non distinguente, że każda zmiana dokonana w utworze będzie stanowić jego opracowanie. Tym samym należy uznać, iż naniesienie zmian przez inną osobę, niż autor utworu pierwotnego stanowi przedmiot zależnego prawa autorskiego. Dodatkowo, rozporządzenie i korzystanie z opracowania wymagać będzie udzielenia zezwolenia przez autora utworu pierwotnego.
Powyższe stwierdzenia prowadzą do wniosku, że umowy zawierane przez inwestora z projektantem powinny alternatywnie: zobowiązywać projektanta do dokonywania adaptacji i zmian (przeróbek), niezbędnych w procesie budowlanym do wytworzenia dokumentacji powykonawczej oraz do złożenia zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na jego użytkowanie bądź też uwzględniać obowiązek udzielenia przez projektanta zezwolenia na rozporządzenie i korzystanie z opracowań utworu - projektu budowlanego.
W przypadku, gdy dokumentację powykonawczą wykonuje osoba niebędąca autorem projektu, w umowie z tą osobą należy zawrzeć postanowienie dotyczące obowiązku dokonania określonych w art. 57 ust. 4 prawa budowlanego uzupełnień bądź też zezwolenie na rozporządzenie i korzystanie z opracowań utworu – dokumentacji powykonawczej.
Ostatnią kwestią, dotyczą praw autorskich do dokumentacji powykonawczej, wymagającą omówienia, jest kwestia pól eksploatacji, które muszą zostać przekazane inwestorowi przez twórcę dokumentacji powykonawczej. Zgodnie z art. 41 ust. 2 prawa autorskiego, przeniesienie praw autorskich w drodze umowy następuje wyłącznie na tych polach eksploatacji, które zostały wyraźnie wymienione w jej treści, natomiast art. 50 prawa autorskiego zawiera przykładowy przykład pól eksploatacji, podzielonych na trzy zakresy. Dodatkowo wypada przypomnieć, że w myśl art. 53 prawa autorskiego, umowa o przeniesienie praw autorskich musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Należy zauważyć, że najistotniejsze jest przeniesienie praw autorskich do dokumentacji powykonawczej w zakresie utrwalania i zwielokrotniania utworu oraz w zakresie obrotu egzemplarzami, na których utrwalono utwór. W tym bowiem zakresie posiadanie przez inwestora praw autorskich jest niezbędne do wykonania obowiązków, nałożonych przez przepisy prawa budowlanego.