Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Pytanie
Aktualnie obowiązujący plan miejscowy zawiera zapis o treści: "... uzyskania wytycznych organu ds. ochrony zabytków wymagają działania w sąsiedztwie zabytku i w rejonie widoku na zabytek, polegające na lokalizacji nowych obiektów, przekształcenia oraz likwidacji istniejących nie zabytkowych obiektów i zieleni oraz zmiana sposobu użytkowania terenu. Wszystkie obiekty budowlane wzniesione bez zachowania powyżej określonej procedury na obszarach i przy obiektach wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów zakwalifikowanych do wpisu, po terminie uprawomocnienia się decyzji o ich wpisie, traktuje się jako samowolę budowlaną do likwidacji bez prawa ich przebudowy, rozbudowy i użytkowania..." Jednocześnie mpzp nie definiuje pojęcia "sąsiedztwa zabytku" i "rejonu widoku na zabytek".
Jak należy interpretować ww. zapisy w opisanym poniżej kontekście?
Inwestor zlecił wykonie projektu przebudowy istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego zlokalizowanego w odległości ok. 60 m od zabytkowego kościoła. Działkę, na której zlokalizowany jest obiekt zabytkowy oddziela jedna działka budowlana, od nieruchomości na której znajduje się istniejący budynek mieszkalny jednorodzinny. Przebudowa polegać ma na wykonaniu dwóch lukarn w istniejącym poddaszu – lukarny zlokalizowane będą od strony zabytkowego kościoła.
Czy inwestor musi dokonać stosownego uzgodnienia z konserwatorem zabytków?
Jego zdaniem nie, bowiem wykonanie przedmiotowych lukarn nie sposób uznać za lokalizację nowych obiektów, ani za przekształcenie obiektów istniejących. Przekształcenie jest to przecież zgodnie z definicją w SJP "zamiana kogoś lub coś w kogoś lub w coś innego". Czyli przekształcenie odnosić się powinno do zmiany sposobu użytkowania – w przypadku przedmiotowej inwestycji takowe nie następuje – poddasze jest bowiem użytkowe (lokal mieszkalny), a wykonanie lukarn ma spowodować jedynie zwiększenie powierzchni użytkowej lokalu. Inwestor uważa, że w sytuacji, gdy postanowienia mpzp nie definiują pojęć takich jak "sąsiedztwo zabytku", "rejon widoku na zabytek" "przekształcenie obiektów istniejących", jak najbardziej uzasadnione jest zastosowanie wykładni korzystnej dla inwestora. Przecież wszelkie ograniczenia w zabudowie i szczególne wymagania dla inwestorów muszą mieć konkretną podstawę w mpzp. W przeciwnym razie mielibyśmy do czynienia z nieuprawnioną ingerencją w prawo własności nieruchomości, które jest chronione konstytucyjnie. Z tego względu w ocenie inwestora wykładnia niejednoznacznych postanowień mpzp musi być dokonywana na jego korzyść, tak aby nie wprowadzać ograniczeń, które wprost z mpzp nie wynikają.

Odpowiedź
1. Budynek znajdujący się w odległości ok. 60 m od zabytkowego kościoła, w świetle postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mieści się raczej w rejonie widoku na zabytek, bądź nawet w sąsiedztwie zabytku.
2. Roboty budowlane polegające na wykonaniu lukarn wiążą się ze zmianą dotychczasowej kubatury, więc wykraczają poza pojęcie przebudowy, co z kolei mieści się w pojęciu przekształcenia istniejącego obiektu budowlanego.

Uzasadnienie
Udzielenie odpowiedzi na postawione pytanie wymaga rozważenia dwóch okoliczności, a mianowicie ustalenia znaczenia pojęcia "przekształcenie obiektu budowlanego" w kontekście planowanych robót budowlanych, a także stwierdzenie, czy obiekt budowlany znajduje się na obszarze "w sąsiedztwie zabytku i w rejonie widoku na zabytek". Jeżeli chodzi o drugi z problemów, to należy wskazać, że aktualne pozostają w tym zakresie rozważania zawarte w odpowiedziach na pytania nr QA 411834 oraz QA 417079, które dotyczą tego samego planu miejscowego. O ile jednak w tamtym przypadku chodziło o odległość obiektu wynoszącą 160 m od zabytkowego kościoła, to w niniejszej sprawie odległość ta jest znacznie mniejsza i wnosi 60 m. Zgodzić się należy ze stanowiskiem, że wykładnia niejednoznacznych postanowień planu miejscowego nie powinna być dokonywana na niekorzyść inwestora, tak aby nie wprowadzać ograniczeń, które wprost z planu miejscowego nie wynikają. Niemniej takie pojęcia, jak "sąsiedztwo zabytku" czy "rejon widoku na zabytek" zostały użyte w planie miejscowym, który jest dopuszczonym przez prawo instrumentem ograniczającym sposób korzystania z nieruchomości i póki obowiązuje, to wykładnia nie może prowadzić do utożsamienia zakresu pojęcia "rejon widoku na zabytek" z pojęciem "sąsiedztwa zabytku", ponieważ nie są to pojęcia tożsame. "Rejon widoku na zabytek" jest terminem szerszym od "sąsiedztwa budynku" i użycie go świadczy o tym, że wymóg uzgodnienia został świadomie rozszerzony na nieruchomości znajdujące się w pewnej odległości od zabytków. Przy odległości 160 m od obiektu zabytkowego nie sposób udzielić jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy omawiane ograniczenia dotyczą działki inwestora, gdyż zależy to od zbyt wielu okoliczności. W przypadku odległości 60 m należy raczej przyjąć, że mieści się w rejonie widoku na zabytkowy kościół, a być może nawet w sąsiedztwie zabytku.
Z kolei przekształcenie obiektu budowlanego to pojęcie, które w przepisach prawa budowlanego nie zostało zdefiniowane. Według inwestora planowane zamierzenie budowlane to przebudowa polegająca na wykonaniu dwóch lukarn w istniejącym poddaszu. Definicje legalne robót budowlanych i ich poszczególnych rodzajów zostały zawarte w art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - dalej pr. bud. W art. 3 pkt 7 pr. bud. wskazano, że przez roboty budowlane należy rozumieć budowę (wykonywanie w określonym miejscu, odbudowę, rozbudowę, nadbudowę), a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Wykonanie lukarn powoduje zwiększenie kubatury obiektu budowlanego. Przebudowa zaś, zgodnie z art. 3 pkt 7a pr. bud. nie może polegać na zmianie charakterystycznych parametrów, do których zalicza się między innymi kubaturę. W przypadku zmiany choćby jednego parametru charakterystycznego podejmowane czynności należy zakwalifikować jako inny niż przebudowa rodzaj robót budowlanych. W szczególności mogą one zostać uznane za budowę, rozbudowę lub nadbudowę obiektu budowlanego, montaż lub remont, aczkolwiek należy wskazać, iż w praktyce podejmowane czynności mogą równocześnie spełniać przesłanki kilku rodzajów robót budowlanych (np. łączna rozbudowa i nadbudowa obiektu budowlanego połączona z jego remontem). W konsekwencji należałoby przyjąć, że roboty budowlane polegające na wykonaniu lukarn i powodujące zwiększenie kubatury obiektu budowlanego są robotami budowlanymi poważniejszymi niż przebudowa, zmieniającymi charakterystyczny parametr, jakim jest kubatura. Przekształceniem istniejącego obiektu budowlanego nie będzie zmiana sposobu użytkowania obiektu, gdyż zmiana sposobu użytkowania terenu została wymieniona oddzielnie. Gdyby nawet przyjąć, że w pojęciu przekształcenia mieści się zmiana sposobu użytkowania budynku (w przeciwieństwie do terenu), to dotyczy ono również robót budowlanych wykraczających poza zakres przebudowy. Trudno bowiem wyobrazić sobie, by chodziło jedynie o wykonanie nowego obiektu budowlanego i przekształcenie istniejącego w rozumieniu nie obejmującym robót budowlanych wykraczających poza pojęcie przebudowy, czyli np. rozbudowy i nadbudowy.
 

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .