Z art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) - dalej pr. bud. wynika jedna z podstawowych zasad postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę, a mianowicie, że pozwolenie to dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Jednocześnie artykuł ten przewiduje możliwość zrealizowania zamierzenia budowlanego etapami, stanowiąc, iż w przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego. Prawo budowlane, pomimo iż często odnosi się w swych przepisach do pojęcia zamierzenia budowlanego, nie definiuje go jednoznacznie, podobnie zresztą jak inne akty prawne posługujące się tym sformułowaniem.


Z pojęciem zamierzenia budowlanego spotykamy się już na etapie ubiegania się o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.



Przypomnijmy, że decyzji takiej wymaga zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, w przypadku, gdy brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednym z warunków, które zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) - dalej u.p.z.p. muszą zostać łącznie spełnione, aby wydanie decyzji o warunkach zabudowy było możliwe jest, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Można więc przyjąć, że zamierzenie takie powinno być na etapie ubiegania się o decyzję o warunkach zabudowy już sprecyzowane przez potencjalnego inwestora, albowiem w przeciwnym razie organ administracji będzie pozbawiony możliwości weryfikacji spełniania przez teren, dla którego ma zostać wydana decyzja, wymaganego prawem kryterium. Na potrzeby tego etapu postępowania zamierzenie budowlane weryfikowane więc będzie przez pryzmat wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.


Obligatoryjnym elementem takiego wniosku zgodnie z art. 52 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. jest charakterystyka inwestycji, obejmująca:
a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,
b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej,
c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

Analogiczny przepis nie obowiązującej już ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wśród elementów, które powinien określać wniosek wskazywał „określenie funkcji i sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu". Sformułowanie to nie odbiega znacząco od sformułowania funkcjonującego na gruncie obecnie obowiązującej ustawy, aktualnym więc wydaje się wyrok odnoszący się do tego przepisu, w którym Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż „... w określeniu „funkcji i sposobu zagospodarowania terenu" mieści się obowiązek wskazania przez stronę przeznaczenia inwestycji, którą zamierza realizować na określonym terenie". Idąc dalej tym tokiem rozumowania, stwierdzić należy, że zamierzenie budowlane na etapie ubiegania się o decyzję o warunkach zabudowy musi być już w znacznym stopniu dookreślone. W świetle powyższych wywodów zasadnym wydaje się przyjęcie, że na omawianym etapie, granice zamierzenia budowlanego wnioskodawcy wyznaczać będzie zakres określonej przez niego we wniosku inwestycji.

Wracając do przepisów pr. bud., dokonując językowej wykładni treści art. 33 ust. 1 pr. bud. należałoby przyjąć, że zamierzenie budowlane musi obejmować co najmniej jeden obiekt budowlany. Pojęcie obiektu budowlanego zdefiniowane zostało w art. 3 pr. bud. Stanowi ono ogólne określenie przedmiotu, który podlega działalności z zakresu projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki. Należy przez nie rozumieć:
a) budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
b) budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
c) obiekt małej architektury.

Kontynuując, nie będzie możliwym w świetle obowiązujących przepisów, uzyskanie pozwolenia na budowę takiej części inwestycji, której nie można wyodrębnić w określoną funkcjonalną całość. Nasuwa się zatem interpretacja, że pozwolenie na budowę obejmujące część zamierzenia budowlanego, będzie musiało obejmować swym zakresem zawsze obiekt lub zespół obiektów, a więc jednostki mogące samodzielnie funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem.
(...)

Fragment komentarza pt. Etapowe realizowanie inwestycji w świetle prawa budowlanego pochodzi z programu Serwis Budowlany .