Kontrakt budowlany to kluczowy element procesu realizacji inwestycji budowlanej. Ponieważ w Polsce nie wykształciły się ogólnie obowiązujące warunki umów o roboty budowlane, takie jak choćby międzynarodowe FIDIC – Warunki kontraktowe dla robót inżynieryjno – budowlanych lub niemieckie VOB – Warunki dotyczące robót budowlanych, każdy kontrakt zawierany jest na bazie odrębnych postanowień umownych i niesie ze sobą inne ryzyka: handlowe, finansowe, techniczne, prawne.

W obliczu projektowanej w 2009 roku przez Ministerstwo Infrastruktury zmiany przepisów prawa budowlanego - między innymi poprzez likwidację pozwoleń na budowę - właściwe ustalenie kwestii zasadniczych pomiędzy stronami procesu inwestycji budowlanej w kontrakcie budowlanym, pozwala - choćby w części, zoptymalizować czyhające przy jego realizacji zagrożenia, warto więc bliżej poznać prawne i organizacyjne aspekty planowania i realizacji kontraktów budowlanych.

Prawne i organizacyjne aspekty

Kontrakty budowlane należy oceniać w kontekście przepisów Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Kc) oraz Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Termin kontrakt budowlany wydaje się być pojęciem nieco szerszym niż używane przez ustawodawcę pojęcie umowy o roboty budowlane (art. 647. Kc) - można przyjąć, że kontrakt budowlany to na przykład także umowa o dzieło.

Pamiętać należy, iż w umowach trzeba badać przede wszystkim cel umowy i zamiar stron, a dopiero w dalszej kolejności ma znaczenie dosłowne jej brzmienie (wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 15 lipca 2004 r., V CK 2/2004). Rozróżnienia pomiędzy umową o dzieło a umową o roboty budowlane poszukiwać należy w ich cechach przedmiotowych, zasadniczym zatem kryterium rozróżnienia jest ocena realizowanego zamierzenia stosownie do wymogów prawa budowlanego (wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 grudnia 2005 r. V CK 423/2005)

Jak wyjaśnia radca prawny Michał Serewa z Kancelarii Radców Prawnych S. Forenc & M. Serewa Sp.p., samo uczestniczenie w procesie inwestycyjnym nie przesądza o rodzaju zawartej umowy. Przedmiotem umowy o roboty budowlane jest zazwyczaj przedsięwzięcie o większych rozmiarach, zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych jak i użytkowych, z reguły powiązane z wymogiem projektowania i zinstytucjonalizowanym nadzorem. Tymczasem przedmiotem umowy o dzieło jest często uregulowanie tak zwanych prac wykończeniowych lub na przykład stworzenie samej instalacji elektrycznej w jakimś konkretnym obiekcie.

Katalog odesłań w umowie o roboty budowlane do możliwości zastosowania przy jej interpretacji przepisów umowy o dzieło, jest raczej katalogiem zamkniętym i znajduje się w art. 656. Kc, zgodnie z którym: do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

Umowa o roboty budowlane jest umową nazwaną - zgodnie z kodeksową definicją, rozumie się pod tym pojęciem zobowiązanie wykonawcy do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, inwestor zobowiązuje się natomiast do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Przedmiotem kontraktu budowlanego

jest zazwyczaj osiągnięcie przewidzianego rezultatu w postaci oddaniu wybudowanego przez wykonawcę obiektu bądź zakresu prac budowlanych w zamian za umówione wynagrodzenie – przedmiotem może być całość planowania i realizacji inwestycji – wtedy mówimy o umowie o generalne wykonawstwo, lub też odpowiednia część prac – wtedy zawarta zostaje umowa o wykonawstwo częściowe. Przedmiot kontraktu może także zostać rozszerzony o dodatkowe zobowiązania wykonawcy.

Czas potrzebny na realizację konkretnego kontraktu

może zostać określony przez strony datą kalendarzową, jednakże w praktyce często przeliczany jest na tygodnie/miesiące od chwili podpisania umowy bądź przekazania placu budowy i znajduje odbicie w harmonogramu prac załączonym do kontraktu.

Wynagrodzenie

w zamian za wykonanie prac przez wykonawcę zgodnie z kontraktem, może być określone w nim w sposób zryczałtowany bądź w sposób kosztorysowy bądź w sposób mieszany. Kodeksowe uregulowanie umowy o roboty budowlane, w przeciwieństwie do umowy o dzieło, nie reguluje sposobu ustalania wynagrodzenia ryczałtowego oznacza to że tym bardziej szczegółowo strony winny go określić w kontrakcie jeżeli się zdecydują na taką formę wynagrodzenia.

Roszczenia

wynikające z umowy o roboty budowlane przedawniają się w terminach określonych w art. 118 Kc - termin przedawnienia wynosi 10 lat, a dla roszczeń o świadczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - 3 lata. Należy pamiętać, że w przypadku odbioru obiektu przez inwestora - bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia odbioru, a nie ewentualnego wykrycia usterek.

Przy planowaniu i konstruowaniu kontraktu budowlanego

pamiętać należy także o właściwym z punktu widzenia prawa i korzystnym ukształtowaniu praw i obowiązków stron, o zabezpieczeniu prawidłowego wykonania umowy na rzecz inwestora/wykonawcy, o wynegocjowaniu ceny i sposobu zapłaty, o ukształtowaniu odpowiedzialności stron i warunków zmiany kontraktu.

Zapis na sąd polubowny

Niezmiernie ważne jest także uzgodnienie sposobu rozwiązywania sporów które mogą pomiędzy stronami wyniknąć na tle realizacji kontraktu. Często są to spory zawiłe i trudne, bo strony wyczerpały już drogę negocjacji i próby ich ugodowego rozwiązania. Warto zastanowić się nad umieszczeniem w kontrakcie zapisu na sąd polubowny, który uważany jest za szybki (jednoinstancyjny) oraz skuteczny i względnie tani sposób wyjścia z impasu.

Warianty kontraktów budowlanych

Wskazać należy iż w praktyce wykształciło się kilkanaście wariantów kontraktów budowlanych, które odpowiadają definicji kodeksowej, są to:

1. umowa o generalne wykonawstwo obiektu budowlanego

- zawierana jest przez inwestora lub generalnego realizatora inwestycji z przedsiębiorstwem podejmującym się pełnienia funkcji generalnego wykonawcy; na generalnym wykonawcy spoczywa cała odpowiedzialność za efekt końcowy zaplanowanych i zrealizowanych prac budowlanych. Na podstawie kontraktu tego typu, generalny wykonawca jest odpowiedzialny za zorganizowanie i koordynację całego procesu realizacji inwestycji budowlanej, także za nadzór i koordynację dostawców i podwykonawców biorących udział w procesie, kontrolę kosztów budowy, sterowanie przebiegiem realizacji całej budowy. Inwestor jest natomiast odpowiedzialny za dostarczenie generalnemu wykonawcy projektu inwestycji, przekazanie placu budowy, zorganizowanie odbiorów i zapewnienie finansowania inwestycji.

2. umowa o generalną realizację inwestycji budowlanej zawierana między inwestorem a tzw. generalnym realizatorem inwestycji;

- kontrakt tego typu stanowi rozszerzoną wersję umowy o generalne wykonawstwo obiektu budowlanego, generalny realizator-wykonawca inwestycji zobowiązuje się do kompleksowego wykonania inwestycji budowlanej względem inwestora – do tak zwanej realizacji „pod klucz”, spoczywa więc na nim także obowiązek sporządzenia dokumentacji projektowej, przeprowadzenia procesu realizacji inwestycji budowlanej do końca oraz montażu maszyn, urządzeń, przeszkolenia personelu – tak aby możliwe było przekazanie inwestorowi funkcjonującego obiektu.

Często zdarza się, że pod postacią generalnego wykonawcy występuje konsorcjum złożone z kilku firm budowlanych działających wspólnie na podstawie odrębnej umowy konsorcjum na podstawie której kształtują one sobie wewnętrznie podział obowiązków miedzy konsorcjantami i zakres ich odpowiedzialności - w takim przypadku inwestor powinien wnikliwie zapoznać się z tą umową, zanim podpisze kontrakt budowlany.

3. umowa o wykonawstwo częściowe;

- kontrakty tego typu zostają zawarty z wykonawcami częściowymi dla poszczególnych prac w przypadku gdy inwestor zdecyduje się na niepowoływanie generalnego wykonawcy dla całej inwestycji. W kontrakcie takim niezmiernie ważny jest podział zakresu prac oraz obowiązków pomiędzy poszczególnymi wykonawcami częściowymi, na inwestorze spoczywa natomiast obowiązek zapewnienia właściwej koordynacji procesu realizacji inwestycji budowlanej. Przy realizacji kontraktu tego typu, zawsze istnieje jednak ryzyko trudności w koordynowaniu przez samego inwestora prac kilku, kilkunastu wykonawców częściowych, dlatego często zatrudnia się koordynatora inwestorskiego.

4. umowa o podwykonawstwo (umowa o wykonanie robót budowlanych lub montażowych),

- kontrakt zawierany przez generalnego wykonawcę z podwykonawcą powinien być zawarty w formie pisemnej pod rygorem nieważności, podwykonawcy poddają się kierownictwu (generalnego) wykonawcy w zakresie organizacji i koordynacji robót, z punktu widzenia prawa cywilnego są oni pomocnikami, za których działania lub zaniechania odpowiada (generalny) wykonawca wobec inwestora. Aby taka umowa wykonawcy z podwykonawcą mogła zostać zawarta, zgodę musi wyrazić inwestor, któremu najpierw przedkłada się jej projekt. Zgoda inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą, może być wyrażona przez każde zachowanie które ujawnia wolę w sposób dostateczny, w tym również przez jej ujawnienie w formie elektronicznej, zgodę uważa się za wyrażoną także jeśli w terminie 14 dni od przedstawienia umowy z podwykonawcą lub dalszym wykonawcą wraz z odpowiednią częścią dokumentacji technicznej inwestor nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń do projektu umowy z podwykonawcą.

- z punktu widzenia wykonawcy, najważniejszym aspektem przy tego typu kontrakcie, jest nałożenie na podwykonawcę takich samych obowiązków, jakie spoczywają na nim w związku z podstawowym kontraktem budowlanym zawartym z inwestorem – na przykład zabezpieczeń dobrego wykonania, gwarancji bankowych, ubezpieczeń, kar umownych,
- z punktu widzenia podwykonawcy najważniejsze jest zagwarantowanie przez zlecającego terminowego regulowania należnych płatności, obwarowanie ich na przykład prawem podwykonawcy do wstrzymania prac w przypadku istotnego opóźnienia płatności.

Przykładowy kontrakt budowlany może składać się z następujących paragrafów:

• § 1. Oświadczenia Stron
• § 2. Definicje ustalone przez Strony
• § 3. Przedmiot i zakres umowy
• § 4. Obowiązki Zamawiającego
• § 5. Obowiązki Generalnego Wykonawcy
• § 6. Przedstawiciele Stron
• § 7. Dokumentacja
• § 8. Dokumentacja Powykonawcza
• § 9. Plac Budowy
• § 10. Materiały, Urządzenia i Wyposażenie
• § 11. Wykonanie Przedmiotu Umowy
• § 12. Terminy realizacji
• § 13. Wynagrodzenie
• § 14. Warunki Płatności
• § 15. Kary Umowne
• § 16. Zabezpieczenie finansowe
• § 17. Odbiór częściowy
• § 18. Odbiór końcowy
• § 19. Gwarancja zapłaty
• § 20. Ubezpieczenie
• § 21. Gwarancja i rękojmia
• § 22. Odstąpienie od umowy
• § 23. Poufność
• § 24. Cesia
• § 25. Siła wyższa
• § 26. Podwykonawstwo
• § 27. Postanowienia końcowe
• § 28. Załączniki nr: ...

Zwracając uwagę na prawne i organizacyjne aspekty planowania i realizacji kontraktów budowlanych, stwierdzić należy że przy obecnej specjalizacji wśród wykonawców robót budowlanych, następuje ciągły wzrost ilości inwestycji budowlanych realizowanych metodą generalnego wykonawstwa oraz zastępstwa inwestorskiego (project management). Jest to ogólnoeuropejska tendencja, w związku z którą korzystnie byłoby dla polskich firm budowlanych, aby wypracowały w temacie kontraktów własne wzorce umowne oparte na sprawdzonych rozwiązaniach typu FIDIC lub VOB, dostosowanych do polskich realiów.

Więcej niezbędnych informacji na temat przygotowanie i realizacja kontraktów budowlanych oraz możliwość spotkania i twórczej rozmowy z praktykami tej dziedziny, uzyskają Państwo podczas Konferencji „Kontrakty budowlane - prawne i organizacyjne aspekty planowania i realizacji kontraktów”, organizowanej przez Wolters Kluwer Polska Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie w dniu 21 listopada 2008 roku w centrum konferencyjnym Zielna w Warszawie. Serdecznie zapraszamy!