Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany .
Postępowanie w tym zakresie może się okazać dosyć czasochłonne i skomplikowane pod względem prawnym, w szczególności wobec braku jednolitej procedury i wskazówek w tym zakresie doktryny i orzecznictwa.
Niniejszy komentarz ma przybliżyć tę skomplikowana procedurę.
Nieruchomość wspólna
Przez łączenie się wspólnot mieszkaniowych należy rozumieć połączenie w sensie prawnym dwóch nieruchomości wspólnych w jedną. Przede wszystkim trzeba zaznaczyć, iż wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) - dalej u.w.l.
Natomiast z prawem odrębnej własności lokalu nierozerwalnie związane jest prawo właściciela lokalu do udziału w nieruchomości wspólnej. Jak stanowi art. 3 u.w.l, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Byt prawny wspólnoty mieszkaniowej jest uzależniony od tego, czy w danej nieruchomości poza właścicielem lub współwłaścicielami w częściach ułamkowych lokali stanowiących odrębną własność (dotychczasowy właściciel), istnieje chociaż jeden inny podmiot będący właścicielem (lub współwłaścicielem) chociaż jednego takiego lokalu. Jeśli takiego podmiotu nie ma – wspólnota nie powstaje.
Możliwa jest sytuacja istnienia odrębnej własności lokalu bez powstania wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota powstaje z mocy prawa w chwili, gdy w nieruchomości pojawia się lokal stanowiący odrębną własność osoby innej niż dotychczasowy właściciel całej nieruchomości, albo w chwili, gdy jednocześnie pojawia się większa liczba właścicieli różnych lokali – por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. I FSK 584/12, LEX nr 1356870.
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z tak określonej definicji nieruchomości wspólnej wynika, iż składa się ona z:
• gruntu, na którym usytuowany jest budynek,
• części budynku, które służą wszystkim właścicielom,
• urządzeń, które służą wszystkim właścicielom.
Częściami budynku, wchodzącymi w skład nieruchomości wspólnej są przede wszystkim mury, fundamenty, dachy, klatki schodowe, korytarze, kominy. W skład nieruchomości wspólnej wchodzą również elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. I ACa 763/13, LEX nr 1430884. To samo dotyczy tarasów jakie występują w budynku wspólnoty – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 sierpnia 2013 r. sygn. I ACa 484/13, LEX nr 1366078.
Urządzeniami i instalacjami wspólnymi są urządzenia dźwigowe (windy), instalacje centralnego ogrzewania, elektryczna, gazowa, kanalizacyjna, wodna, antena zbiorcza, brama wjazdowa, itp.
Udział w nieruchomości wspólnej
Pierwszą czynnością jaką powinni podjąć właściciele lokali to upoważnienie zarządu lub zarządcy do dokonania określenia wysokości udziałów, jakie będą przysługiwały właścicielom lokali w nowopowstałej nieruchomości wspólnej. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej wyznacza zakres praw i obowiązków właściciela w stosunku do przedmiotu współwłasności (nieruchomości wspólnej) oraz zakres jego uprawnień w ramach wspólnoty mieszkaniowej.
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada – art. 3 ust. 3 u.w.l. – stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Do wyznaczenia powyższego stosunku niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 20 marca 2013 r., I ACa 810/12, LEX nr 1293654. Art. 3 ust. 4 u.w.l. dotyczy wszystkich lokali samodzielnych co oznacza, że należy określić powierzchnię nie tylko lokalu wyodrębnionego, lecz także powierzchnię każdego z lokali pozostających w posiadaniu pierwotnego właściciela całej nieruchomości – także tych, które nadal nie stanowią odrębnej własności i zabieg ten powinien być wykonany już przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Stosownie zaś do art. 12 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli (art. 13 ust. 1 u.w.l.).
Oznacza to, że właściciel lokalu może korzystać z całej nieruchomości, a nie tylko w części odpowiadającej przynależnemu udziałowi, byleby tylko w zgodzie z powołanymi przepisami – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 1 sierpnia 2012 r. sygn. V ACa 288/12, LEX nr 1217702.
Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany .