Tomasz Gawroński omówił zagadnienia wymogu legitymowania się przez inwestora w toku prowadzonego przez organy nadzoru budowlanego postępowania legalizacyjnego decyzją o warunkach zabudowy oraz decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach.
Zdaniem autora brak decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na etapie wszczęcia postępowania legalizacyjnego nie stanowi przeszkody uniemożliwiającej pozytywne zakończenie legalizacji samowoli.
Postępowanie legalizacyjne, a instrumenty planowania i zagospodarowania przestrzennego
Istota decyzji o warunkach zabudowy
W świetle regulacji ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) - dalej u.p.z.p. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako instrument planowania przestrzennego nie jest aktem obligatoryjnym i w wielu gminach nie został sporządzony lub obejmuje jedynie część jej obszaru. Inwestowanie na terenach nieobjętych planami miejscowymi wiąże się z koniecznością wylegitymowania się decyzją administracyjną. Zasadniczym typem tego rodzaju decyzji jest decyzja o warunkach zabudowy uwarunkowana tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa, o której stanowi art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.
Instrument wydawania decyzji ustalających warunki zabudowy – jako dopuszczalny w odniesieniu do obszarów nieobjętych planem miejscowym – stanowi równoprawne źródło kształtowania sposobu zagospodarowania konkretnego obszaru. Nie ulega wątpliwości, że w ramach władztwa planistycznego – uchwalając plan miejscowy organy gminy w sposób kompleksowy i zazwyczaj dotyczący większego terenu określają przyszłe przeznaczenie danego terenu, kreując jednocześnie rozwój gminy lub jej części. Z kolei decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest pod kątem konkretnie zdefiniowanego zamierzenia, a proces dochodzenia do pozytywnych konkluzji kształtujących dany stosunek administracyjny odbywa się na podstawie zasady dobrego sąsiedztwa, a więc poprzez nawiązanie do zabudowy istniejącej w tzw. obszarze analizowanym. Zasadę dobrego sąsiedztwa, o której mowa powyżej na grunt prawa polskiego wprowadza art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależniający zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego.
Warto wskazać, że najistotniejsza z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy - zasada kontynuacji funkcji oznacza, że nowa zabudowa powinna mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektu). Z kolei pod pojęciem cech zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu, zaś działka sąsiednia to działka dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.).
(...)
Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany>>