W poniedziałek 4 czerwca w Rządowym Centrum Legislacji został opublikowany projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), autor projektu, podkreśla, że jest to odpowiedź na negatywne wydarzenia na rynku nieruchomości, zwłaszcza upadłości firm deweloperskich i związanych z tym strat finansowych osób, które nabywały domy czy lokale od tych firm.
Koniec rachunków powierniczych bez zabezpieczeń
Projekt zakłada likwidację otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMRP) bez zabezpieczeń. Obecnie są one skonstruowane na zasadzie, że kupujący wpłacają pieniądze, a bank przekazuje je deweloperowi zgodnie z ustalonym harmonogramem. Jednak nie kontroluje postępów prac. W efekcie w przypadku bankructwa firmy prowadzącej inwestycję, klient może nie odzyskać tej części pieniędzy, którą deweloper już otrzymał i wydał na nieukończoną budowę.
- Z otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych korzysta ok. 80 proc. deweloperów. Tymczasem nie chronią one należycie konsumentów przed utratą pieniędzy np. gdy firma budująca mieszkania upadnie albo nie rozpocznie czy nie dokończy budowy – wyjaśniał Marek Niechciał, prezes UOKiK.
Proponowane przez Urząd zmiany zakładają, że wpłaty klientów będą trafiać na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy albo OMRP z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Powyższe rozwiązanie zakłada, że w razie upadłości dewelopera, kupujący będą mogli odzyskać całą wpłaconą kwotę.
Deweloper będzie mógł zamknąć mieszkaniowy rachunek powierniczy dopiero, gdy zostanie ustanowione prawo odrębnej własności ostatniego z niesprzedanych lokali. Potem będzie mógł zawierać wyłącznie umowy sprzedaży. Obwiązujące przepisy chronią osoby, które kupują mieszkania przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie. Natomiast Urząd chce ją rozszerzyć na gotowe lokale. Rozwiązanie to ma między innymi chronić nabywców przed bankructwem dewelopera.
Wpłaty powiązane z postępami prac
Wpłaty klientów mają być powiązane z postępami prac na budowie. W razie ewentualnej upadłości dewelopera lub banku ma to ograniczyć ryzyko utraty wszystkich pieniędzy. Projekt zakłada, że bank przed przekazaniem środków deweloperowi dokładnie sprawdzi m.in. czy posiada on prawo do terenu lub czy pozwolenie na budowę jest ważne, a także czy nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. Jeśli dostrzeżone zostaną nieprawidłowości, to bank wstrzyma wypłatę.
Regulacja umów rezerwacyjnych
UOKiK zamierza też uregulować umowy o rezerwację mieszkania zawierane np. na czas potrzebny do otrzymania kredytu. Jak wskazuje Urząd, obecnie deweloperzy mogą je dowolnie kształtować, bo przepisy ich nie regulują. Powyższe może oznaczać dla kupujących wysokie opłaty czy ryzyko utraty wpłaconych pieniędzy. Po nowelizacji opłata rezerwacyjna nie mogłaby przekraczać 1 proc. ceny.
Prospekt z dodatkowymi informacjami
UOKiK chce, aby w prospekcie, który deweloper musi przekazać klientowi przed zawarciem umowy, znalazły się dodatkowe informacje. Deweloper będzie miał obowiązek podać w nim cenę oferowanego mieszkania. Ponadto będzie musiał ostrzec nabywcę o ryzyku utraty części pieniędzy w sytuacji upadłości banku prowadzącego MRP.
Strony a upadłość banku
Projekt reguluje kwestię praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej w przypadku upadłości banku. Obecnie kupującym nie grozi utrata wszystkich pieniędzy wpłaconych do MPR. Od października 2016 r. mogą bowiem liczyć, że dostaną do 100 tys. euro z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Jednakże nie ma przepisów, które stanowią o tym, ma się stać z tymi pieniędzmi. UOKiK zaproponował, aby nałożyć na dewelopera obowiązek jak najszybszego - do 30 dni - zawarcia umowy o prowadzenie MPR z innym bakiem i poinformowania o tym nabywcy. Jeśli nieuczynni on zadość swoim obowiązkom, to klient będzie mógł odstąpić od umowy.
Bank straci pierwszeństwo
Obowiązkowym załącznikiem do umowy deweloperskiej ma być zgoda banku, który finansuje dewelopera albo innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką, na to, by kupujący po wpłaceniu pełnej ceny otrzymał mieszkanie z czystą hipoteką. Jak wskazuje UOKiK, obecnie taka zgoda nie jest wymagana, więc w przypadku upadłości dewelopera to kredytujący go bank ma pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń. Podkreślono, że nowe przepisy będą korzystne dla nabywcy, który otrzyma mieszkanie bez obciążeń hipotecznych. Jeżeli umowa zostanie zawarta bez takiej zgody, będzie nieważna.