Na konieczność zapewnienia dostępu nieruchomości do drogi publicznej zwraca uwagę kilka przepisów. Par. 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie reguluje, że do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej. Natomiast art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez dostęp do drogi publicznej rozumie się bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Oznacza to, że dostęp do drogi publicznej może zostać zapewniony nie tylko w sposób bezpośredni, ale również w sposób pośredni – alternatywnie – albo za pośrednictwem drogi wewnętrznej albo przez ustanowienie odpowiedniej służebności (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 listopada 2010 r., II OSK 1625/09, LEX nr 746693 i z dnia 12 kwietnia 2011 r., II OSK 634/10, LEX nr 1081815).
Sposób na brak dostępu do drogi publicznej
Może się jednak zdarzyć, że nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a ustanowienie dostępu pośredniego jest niemożliwe, np. z uwagi na brak zgody właściciela działki przez którą dostęp ten miałby przebiegać. W takiej sytuacji można żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, tzw. drogi koniecznej.
Do przesłanek ustanowienia służebności drogi koniecznej należy brak odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej oraz istnienie nieruchomości sąsiedniej jako potencjalnego przedmiotu służebności. Przesłanki te mają charakter pozytywny, a ich brak powoduje niedopuszczalność ustanowienia służebności drogi koniecznej (postanowienie SN z 17.12.2020 r., III CSK 170/18, LEX nr 3105670).
Czytaj w LEX: Bandarzewski Kazimierz - Dostęp działki budowlanej do drogi publicznej >>
Warto wiedzieć, że możliwość wystąpienia o drogę konieczną pojawia się zarówno wtedy, gdy nie ma takiego dostępu bezpośrednio, jak i wtedy, gdy nie ma dostępu do drogi publicznej poprzez drogę innego rodzaju (np. drogę wewnętrzną), faktycznie istniejącą o odpowiedniej szerokości i ukształtowaniu, umożliwiającą nieprzerwany i nieskrępowany dostęp ogółowi osób, nawet gdy jest to droga wydzielona z działek prywatnych, zwłaszcza gdy pozostaje pod zarządem gminy (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 15.06.2010 r., II CSK 30/10, LEX nr 598776).
Zobacz PROCEDURĘ: Ustanowienie służebności drogi koniecznej - postępowanie krok po kroku >>
Problemy na etapie podziału działki
Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią natomiast wprost, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. W ustawie tej, podobnie jak w innych ustawach, za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.
W takiej sytuacji rozwiązaniem może być podział warunkowy, czyli wskazanie w decyzji podziałowej, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną ustanowione odpowiednie służebności zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną. Sądy wskazują jednoznacznie - umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna (zob. postanowienie SN z 19.03.2015 r., IV CSK 411/14, LEX nr 1821139).
Autorka: dr Martyna Sługocka, ekspertka Legal Alert, senior associate w GWW.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.