W trakcie odbioru może się także okazać że zobowiązanie nie zostało należycie wykonane w całości lub części wobec istnienia wad i rodzi się odpowiedzialność za wady.

Odbiór inwestycji budowlanej – to skwitowanie przez inwestora spełnienia świadczenia wykonawcy z datą dokonania odbioru. W świetle Prawa budowlanego (Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118) do obowiązków inwestora – art. 18 ust. 1 pkt 4 - należy miedzy innymi zorganizowanie procesu budowy, zapewnienie opracowania projektu budowlanego i uzyskanie pozwolenia na budowę oraz zapewnienie wykonania i dokonanie odbioru robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych i uprawnieniach budowlanych.

Odbiór robót budowlanych a następnie całej inwestycji budowlanej, jest elementem przełomowym w stosunkach pomiędzy stronami umowy o roboty budowlane, gdyż z jednej strony potwierdza wykonanie zobowiązania i otwiera wykonawcy prawo do żądania wynagrodzenia a z drugiej strony wyznacza początek biegu terminów rękojmi za wady. W trakcie odbioru może się także okazać że zobowiązanie nie zostało należycie wykonane w całości lub części wobec istnienia wad i rodzi się odpowiedzialność za wady.

Z czynności odbioru sporządza się protokół. Według art. 3 pkt 13 Prawa budowlanego, protokół - zarówno częściowy jak i końcowy, stanowi część dokumentacji budowy i jest pokwitowaniem spełnienia świadczenia i podstawą dokonania rozliczeń stron.

Zawierając umowę o roboty budowlane, należy ustalić jakie osoby powinny brać udział w odbiorach dokonywanych podczas inwestycji i w jakich terminach po wystosowaniu przez wykonawcę pisemnych zawiadomień, inwestor jest zobowiązany przystąpić do procedury odbioru. Prawo budowlane nie przewiduje formuły „komisyjnego odbioru”, wobec czego protokolarny odbiór inwestycji jest dokonywany jednoosobowo przez przedstawiciela inwestora, przy uczestnictwie kierownika budowy, kierowników robót i inspektora nadzoru inwestorskiego. Przedstawiciel inwestora może korzystać z pomocy specjalistów mających odpowiednie uprawnienia budowlane, zwłaszcza przy badaniu obszarów, z których on sam nie ma uprawnień ani dostatecznej wiedzy specjalistycznej.

Prawo budowlane nie reguluje bezpośrednio zasad i trybu dokonywania odbiorów inwestycji budowlanych, szczegółowe warunki i tryb dokonywania odbioru gotowych obiektów muszą być określane w umowach o roboty budowlane zawieranych przez strony.


Kilka orzeczeń

Praktyk prawa budowlanego, radca prawny Michał Serewa z Kancelarii Radców Prawnych S. Forenc & M. Serewa Sp.p., zwraca uwagę na szereg orzeczeń Sądu Najwyższego i innych sądów, które precyzują znaczenie odbiorów inwestycji budowlanej.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 5 marca 1997 r. (II CKN 28/97), jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, inwestor obowiązany jest dokonać ich odbioru. Należy dodać, iż w protokole z czynności odbioru - stanowiącym pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń stron, niezbędne jest zawarcie ustaleń poczynionych m.in. co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z ewentualnymi terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.