Prawo budowlane przewiduje dwie formy zakończenia budowy: zawiadomienie o zakończeniu budowy albo uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. W obu wypadkach trzeba złożyć  najczęściej wizytę w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Od 1 lipca 2021 r. formalności można również załatwiać w formie elektronicznej. 

Czytaj też: Cyfryzacja po polsku - pozwolenie na budowę szybciej na papierze>>

Rozpoczęcie użytkowania obiektu

Do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.  Termin 14 dniowy  może ulec skróceniu, o ile organ nadzoru wyda wcześniej zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

- Ten tryb dotyczy użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2 prawa budowlanego. Jest to zasadniczy tryb postępowania obwarowany wyjątkami przewidującymi konieczność uzyskania pozwolenia na użytkowanie - tłumaczy Łukasz Kotarba,  radca prawny w Kancelarii Prawnej Hoogells Oleksiewicz sp. k.

 

Potwierdzenie ukończenia budowy w celu przystąpienia do użytkowania  odbywa się w drodze decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Inwestor może w ten sposób uzyskać potwierdzenie organu nadzoru budowlanego dla budowy, licząc się ze zwiększonym formalizmem oraz wydłużonym czasem oczekiwania na możliwość użytkowania.

Pozwolenia na użytkowanie wymagają  inwestycje:

  • realizowane na podstawie pozwolenia na budowę oraz zaliczane do konkretnych kategorii obiektów wskazanych w ustawie (zgodnie z załącznikiem do ustawy ze wskazaniem kategorii. Mówi o tym: art. 55 ust. 1 pkt prawa budowlanego,
  • legalizowane samowole budowlane z art. 55 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego,
  • ​​dotyczące obiektów w trakcie budowy. Chodzi o przypadki, kiedy inwestor zamierza przystąpić do użytkowania przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych (przy czym oddawany obiekt musi być w stanie samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem). Kwestie te reguluje  art. 55 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego.

- W celu uzyskania pozwolenia na użytkowanie składa się wniosek do organu nadzoru budowlanego (organ nie działa z urzędu) - najczęściej będą to powiatowy lub wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego właściwy dla miejsca realizacji obiektu. Termin na wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nie został określony w ustawie Prawo budowlane – należy przyjąć ogólne terminy znane z postępowania administracyjnego (miesiąc lub maksymalnie 2 miesiące w przypadku sprawy szczególnie skomplikowanej) - wyjaśnia Łukasz Kotarba.

Obowiązkowa kontrola nadzoru budowlanego 

Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie wydaje się  po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli przez organ nadzoru budowlanego. Kontrola sprowadza się zasadniczo do weryfikacji zgodności wykonanej inwestycji z warunkami wydanego pozwolenia na budowę oraz z projektem budowlanym (art. 59a ust. 1 oraz ust. 2 prawa budowanego).

-Kontrolę przeprowadza organ nadzoru w ciągu 21 dni od dnia doręczenia wezwania lub uzupełnionego wezwania. Mówiąc o wezwaniu należy rozumieć datę doręczenia wniosku (uzupełnionego, kompletnego wniosku) o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, który sam w sobie stanowi wezwanie dla organu do przeprowadzenia kontroli. O terminie obowiązkowej kontroli organ zawiadamia inwestora w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania lub uzupełnionego wezwania - mówi Łukasz Kotarba.

Uproszczony tryb formalności budowlanych

Zdecydowana większość osób kończących budowę korzysta z zawiadomienia o zakończeniu robót. Jest to zdecydowanie prostsza forma zakończenia budowy.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy obiektu budowlanego oraz wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie powinny spełniać określone wymagania. Część wymagań będzie zależnych od specyfiki danej inwestycji (co ustawodawca zaznacza każdorazowo np. o ile dotyczy, w razie potrzeby, nie stosuje się). Ustawa wymienia wyczerpująco załączniki jakie należy załączyć do zawiadomienia lub wniosku (art. 57 ust. 1 – 3 prawo budowlane). Do wniosku dołącza się m.in.:

  1. oryginał dziennika budowy.
  2. projekt techniczny, z uwzględnieniem zmian, o których mowa w art. 36b ust. 2 ustawy Prawo budowlane (czyli dokonane przez projektanta zmiany w tym projekcie, sprawdzone przez projektanta sprawdzającego).
  3. oświadczenie kierownika budowy: o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami; o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu.
  4. oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania.
  5. potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy (np. przyłącze wodociągowe / kanalizacyjne).

 

Ponadto, inwestor ma obowiązek dołączyć do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (obligatoryjne) albo do zawiadomienia - jedynie w przypadku, gdy projekt budowlany obiektu budowlanego nieobjętego obowiązkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie wymagał uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej lub wymagań higienicznych i zdrowotnych - oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony organów: Państwowa Inspekcja Sanitarna, Państwowa Straż Pożarna (najczęściej będą to wojewódzki lub powiatowy inspektor sanitarny; wojewódzki lub powiatowy komendant Państwowej Straży Pożarnej).

-W przypadku gdy Państwowa Inspekcja Sanitarna lub Państwowa Straż Pożarna nie zajmą stanowiska w terminie 14 dni od zawiadomienia ich przez inwestora o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania, to uznaje się to milczenie jako niezgłoszenie sprzeciwu lub uwag. Obowiązek zawiadomienia Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej zawsze dotyczy inwestycji, co do której ustawodawca przewidział obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie - podkreśla  Łukasz Kotarba.

Ustawodawca od  1 lipca 2021 roku złagodził wymagania odnośnie sposobu składania zawiadomień lub wniosków, jak też formy załączników:

  1. umożliwiając złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem adresu elektronicznego (adres elektroniczny określony w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie Głównego Urzedu Nadzoru Budowlanego)
  2. dopuszczając załączenie kopii dokumentów zamiast oryginałów – m.in. w przypadkach, o których mowa np. w pkt 3 – 5 powyżej.

Pamiętać należy także o obowiązku zweryfikowania konieczności uiszczenia opłaty skarbowej i załączeniu dowodu jej wniesienia, w przypadku gdy jest wymagana od wniosku o wydanie decyzji o pozwolenie na użytkowanie.