A A A

Odpowiedzialność inwestora z tytułu rękojmi - uprawnienia kupującego

Charakter inwestycji budowlanych powoduje niejednokrotnie powstawanie zdarzeń, które mogą wywoływać określone skutki cywilnoprawne związane zarówno z samą realizacją inwestycji, jak i końcowym efektem budowy. Może np. dojść do powstania lub ujawnienia się wad wykonanych obiektów budowlanych, a przez to określonych roszczeń z tego tytułu, skierowanych m.in. do inwestora. Na tych zagadnieniach koncentruje się niniejszy komentarz.
articleImage: Odpowiedzialność inwestora z tytułu rękojmi - uprawnienia kupującego fot. Thinkstock
Rękojmia dotyczy w zasadzie wad rzeczy sprzedanej, tj. ma zastosowanie wówczas, gdy przedmiotem umowy sprzedaży jest rzecz. Jednakże wobec treści art. 555 k.c. przepisy o rękojmi będą miały również zastosowanie do sprzedaży innych praw niż prawo własności. Wady takiego prawa mogą sprowadzać się do nieistnienia zbywanego prawa, przysługiwania prawa podmiotowi innemu niż zbywca, obciążenia prawa prawem osoby trzeciej.

Zawiadomienie o wadzie
Najważniejszym momentem umożliwiającym realizację przez kupującego swoich uprawnień z tytułu rękojmi jest zawiadomienie sprzedawcy o wadzie. Zgodnie z art. 563 § 1 k.c. kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Natomiast gdy w danych stosunkach przyjęte jest zbadanie rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym mógł ją wykryć przy zachowaniu należytej staranności.
Odmienność w tym zakresie istnieje w przypadku obrotu pomiędzy przedsiębiorcami. Otóż § 2 art. 563 k.c. stanowi, iż przy sprzedaży między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą utrata uprawnień z tytułu rękojmi następuje, jeżeli kupujący nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o dostrzeżonej wadzie, a w wypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej wykryciu.

Dla profesjonalistów w obrocie gospodarczym ustawodawca zastrzega, iż muszą oni zbadać rzecz, jeżeli jest to przyjęte i niezwłocznie (a wiec w jak najkrótszym czasie, bez zbędnej zwłoki – będzie to zawsze oceniane w konkretnym przypadku) zawiadomić o wykrytej wadzie. Przy wadach ujawnionych później zawiadomienie również powinno być dokonane niezwłocznie po wykryciu.
Sam sposób zawiadomienia o wadzie jest dowolny, a więc również ustny. Jednak względy dowodowe w tym zakresie sprawiają, iż może być potrzebne sporządzenie odpowiedniego pisma na tę okoliczność. Do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego (art. 563 § 3 k.c.), gdyż zasadniczo oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej tak, aby mogła zapoznać się z jego treścią (art. 61 k.c.).
Sprecyzowanie żądań związanych z uprawnieniami z rękojmi może nastąpić później. Jest jednak konieczne, aby samo zawiadomienie o wadzie nastąpiło we wskazanym powyżej czasie.

W przypadku wad prawnych nie ma obowiązku zawiadamiania sprzedającego o samym fakcie występowania wady. Wymaga się jedynie, aby kupujący, przeciwko któremu osoba trzecia dochodzi roszczeń dotyczących rzeczy sprzedanej, niezwłocznie zawiadomił o tym sprzedawcę i wezwał go do wzięcia udziału w sprawie (art. 573 k.c.). Jeżeli tego zaniecha, a osoba trzecia uzyska orzeczenie dla siebie korzystne (np. wyrok nakazujący wydanie nieruchomości), sprzedawca zostaje zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wadę prawną o tyle, o ile jego udział w postępowaniu był potrzebny do wykazania, że roszczenia osoby trzeciej były całkowicie lub częściowo bezzasadne.

Przez wezwanie do udziału w sprawie należy rozumieć przypozwanie zgodne z art. 84 k.p.c. W omówionych wypadkach nie następuje utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i niezawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją (art. 563 k.c.).
Termin określony w art. 562 k.c. jest to tzw. termin zawity. Po jego upływie wygasają roszczenia z tytułu rękojmi. Oczywiście chodzi tu o wygaśnięcie roszczeń z tytułu określonej wady. Wykrycie lub ujawnienie się innych wad, jeżeli następuje to w terminie z art. 568 k.c., pozwala na realizację rękojmi z ich tytułu.

Uprawnienia kupującego

Jeżeli spełnione są wszystkie przesłanki do odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi (istnienie wady, odpowiedzialność sprzedawcy za nią, terminowe zawiadomienie), kupujący ma następujące – wzajemnie wykluczające się – uprawnienia:
• odstąpienia od umowy,
• obniżenia ceny,
• dostarczenia rzeczy wolnej od wad,
• żądania usunięcia wady.

Skorzystanie z poszczególnych uprawnień obwarowane jest określonymi warunkami.
W art. 560 § 1 k.c. określono wyraźnie uprawnienia kupującego. Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeśli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.
Z przepisu tego nie wynika wprost, iż kupujący może żądać naprawy rzeczy albo jej wymiany. Jednakże z uwagi na to, że sprzedawca może zniweczyć uprawnienie kupującego do odstąpienia od umowy lub żądania obniżenia ceny poprzez wymianę albo naprawę, to sam kupujący także może się tego domagać.
Należy zauważyć, iż kupujący może dochodzić swoich uprawnień wynikających z rękojmi na drodze sądowej, jeżeli sprzedawca nie zaspokoi jego roszczeń w wymagany sposób lub w żądanym zakresie. W takim przypadku sąd dokonywać będzie oceny słuszności roszczenia tak co do zasady, jak i wybranego sposobu realizacji uprawnień kupującego oraz jego zakresu (np. czy naprawie ma polegać cała rzecz lub jej część zgodnie ze wskazaniem kupującego).
Warto podkreślić, iż możliwość skorzystania z uprawnień wynikających z rękojmi za wady fizyczne, w szczególności odstąpienia od umowy, nie jest uzależniona od tego, czy wady są istotne. To, czy wady są istotne, czy nieistotne, ma znaczenie tylko wówczas, gdy rzecz była już wymieniona lub naprawiana, a wady nadal występują.

Usunięcie wady

Usunięcie wady polega na dokonaniu odpowiednich robót budowlanych (naprawa), w tym wymiana elementów budowli, celem doprowadzenia przedmiotu umowy do stanu zgodnego z zamierzonym celem, przeznaczeniem lub projektem. Użyte do naprawy materiały i elementy powinny odpowiadać całości, nie można ich zastępować elementami o niższej wartości, używanymi (chyba, że chodzi o rzecz już używaną).
Sama naprawa nie powinna powodować obniżenia wartości rzeczy, gdyż w takim wypadku kupujący może odstąpić od umowy, wymiany rzeczy lub żądać obniżenia ceny. Wskazane roszczenia będą przysługiwały również w przypadku, gdy usunięcie wady jest fizycznie lub ekonomicznie niemożliwe.
Rzecz po dokonanej naprawie może mieć zmniejszoną wartość lub użyteczność. Wówczas kupujący może dochodzić naprawienia powstałej szkody, a w szczególności zapłaty różnicy wartości rzeczy wolnej od wady i rzeczy naprawionej. Odpowiedzialność odszkodowawcza może też wynikać z niemożliwości w ogóle lub w określonym zakresie korzystania z rzeczy przez czas naprawy. Rodzi to obowiązek sprzedawcy naprawienia szkody w tym zakresie.
Zgłoszenie żądania naprawy nie wyklucza realizacji innych uprawnień kupującego. Kupujący może np. alternatywnie żądać naprawy lub wymiany rzeczy, albo – w zależności od wyników naprawy – zmienić żądanie naprawy na inne uprawnienie z rękojmi.
Naprawy muszą zostać dokonane niezwłocznie. W przeciwnym razie kupujący może skutecznie od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny (w tym potrącić odpowiednią kwotę z należności sprzedawcy). Niezwłoczność naprawy oznacza konieczność jej wykonania w krótkim czasie. Musi być to zawsze ocenianie z uwzględnieniem okoliczności konkretnego przypadku. W szczególności chodzi tu o zakres naprawy, konieczne przygotowania (np. sprowadzenie potrzebnych materiałów, urządzeń, elementów itp.), czas potrzebny na wykonanie napraw (z uwzględnienie np. konieczności uzyskania odpowiednich pozwoleń). Nie może jednak być wątpliwości, iż sprzedawca powinien od razu podjąć działania zmierzające do wykonania naprawy.
W orzecznictwie przyjmuje się, iż niezwłoczne usunięcie wady w rozumieniu art. 560 § 1 k.c. oznacza naprawę rzeczy w krótkim czasie, zdeterminowanym charakterem wady. Termin ten nie powinien jednak przekraczać dwóch tygodni.

Obniżenie ceny
Żądanie obniżenia ceny ma za zadanie zrekompensowanie kupującemu spadku wartości lub użyteczności rzeczy w związku z posiadanymi przez nią wadami. Ma ono na celu zachowanie ekwiwalentności (równości) świadczeń obu stron umowy sprzedaży przy jednoczesnym zapewnieniu kupującemu możliwości samodzielnego usunięcia wad.
Tak jak przy odstąpieniu od umowy, kupujący nie może żądać obniżenia ceny, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wadę usunie.
W ramach obniżenia ceny kupujący ma jedynie prawo dochodzenia od sprzedawcy określonego zachowania, czyli odpowiedniego obniżenia ceny i zwrotu nadpłaconej różnicy, jeśli zapłata nastąpiła.
Obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Obniżenia dokonuje się w stosunku do ceny nominalnej, zapłaconej przez kupującego.

Wymiana
Wymiana rzeczy polega na dostarczeniu w miejsce przedmiotu sprzedaży innej rzeczy odpowiadającej rzeczy sprzedanej. Trzeba jednak zwrócić uwagę, iż przepis ten ma zastosowanie do rzeczy oznaczonych co do gatunku. Są to rzeczy zastępowalne, produkowane masowo, różniące się cechami zewnętrznymi lub akcesoriami.
Natomiast rzeczy oznaczone co do tożsamości to rzeczy wyprodukowane dla określonego kupującego, odznaczające się cechami indywidualnymi, specyfiką.
W powyższym podziale nie ma znaczenia indywidualizacja danej rzeczy (numery identyfikacyjne, numery seryjne itp.), tylko to, czy można ją zastąpić inną rzeczą. Ocena, czy rzecz jest oznaczona tylko co do gatunku, czy tylko co do tożsamości, zależy od woli stron, oświadczonej wyraźnie lub w sposób dorozumiany. Rozstrzyga tu sposób określenia (stopień dokładności, wyodrębnienia) przedmiotu świadczenia. Gatunek może być określony także przez wskazanie cech dla niego właściwych.
Z uwagi na ten podział trzeba mieć na względzie treść art. 561 § 1 k.c. Jeżeli przedmiotem sprzedaży są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, kupujący może żądać dostarczenia zamiast rzeczy wadliwych takiej samej ilości rzeczy wolnych od wad oraz naprawienia szkody wynikłej z opóźnienia. Za każdym razem trzeba oceniać, czy przedmiot sprzedaży jest rzeczą oznaczoną co do gatunku, co uprawnia kupującego do żądania jej wymiany.

Żądanie wymiany może dotyczyć również poszczególnych części, elementów, składników rzeczy. Przy obiektach budowlanych jest to istotne, gdyż znaczna cześć elementów wyposażenia lub konstrukcji ma cechy rzeczy oznaczonej co do gatunku, a więc nie ma problemu z ich zastąpieniem przez rzeczy niewadliwe.
Kupujący nie ma obowiązku zapłaty wynagrodzenia za zgodne z przeznaczeniem zużycie rzeczy wymienianej, gdy nastąpiło ono w okresie rękojmi. Obowiązek zapłaty przez kupującego odpowiedniego odszkodowania za zmniejszenie wartości rzeczy może powstać, jeżeli jest następstwem okoliczności, za które kupujący ponosi winę, oraz za zużycie rzeczy w następstwie korzystania z niej po złożeniu oświadczenia o konieczności wymiany.
(...)
Szymon Jackowski
Abc/Budownictwo 25.01.10
Zobacz wszystkie materiały pochodzące z:
Skomentowano 1 razy
Zapisz się na bezpłatny Newsletter Prawa Budowlanego

Inne artykuły o zbliżonej tematyce

Nie znaleziono żadnych artykułów.
Średnia ocena artykułu (oddanych głosów: 0)

  • ziomal IP: *.*.* 29-12-2008
    A powinni gnić obaj w aresztach. Przestępczość białych kołnierzyków to obecnie najgroźniejsza przestępczość. Czy ktoś to w końcu zrozumie?

    Zamieść odpowiedź Zamieść odpowiedź
Pity 2013

Aktualności - Budownictwo

Tego samego autora

Stwórz rozliczenie roczne 2013 z programem do pit