Zdecydowana większość powierzchni kraju nie jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Jeśli takich planów nie ma, to jedynym sposobem określenia sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu jest uzyskanie rozstrzygnięcia ze strony organów administracji publicznej. Jest nim decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Akt ten bywa w wielu gminach dominującym instrument planowania przestrzennego. Pojawiają się jednak wątpliwości związane z terminem jego ważności.

Wydanie decyzji wymaga spełnienia przesłanek 

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp), zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Akty te są wydawane przez organ wykonawczy gminy (wójta, burmistrza albo prezydenta miasta) po uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Chyba, że chodzi o decyzje o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych, wówczas wydaje je wojewoda. 

Art. 61 ust. 1 upzp stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga spełnienia kilku przesłanek. Przepis ten zakłada, że jest to możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (przesłanka ta jest spełniona także, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem);
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym; 
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz

Alicja Plucińska-Filipowicz, Marek Wierzbowski

Sprawdź  

Termin ważności warunków zabudowy

Na podstawie art. 64 ust. 1 w zw. z art. art. 54 upzp, decyzja o warunkach zabudowy powinna określać rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a także linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali. Decyzje o warunkach zabudowy mają co do zasady charakter bezterminowy. Oznacza to, że nie są one ograniczone terminem ważności. Ustawodawca przewidział jednak okoliczności skutkujące stwierdzeniem ich wygaśnięcia. Zostały one sformułowane w art. 65 upzp. Warto jednak podkreślić, że ważność decyzji o warunkach zabudowy nie zawsze była nieograniczona czasowo. Sprawa ta wyglądała bowiem zupełnie inaczej pod rządami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Jej art. 42 ust. 1 pkt 7 stanowił, że decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określają okres ważności wydanego aktu.  

Czytaj także: Decyzja o warunkach zabudowy może obejmować część działki ewidencyjnej >>>

Nieograniczenie terminem nie wyklucza wygaśnięcia 

Pomimo generalnej bezterminowości wydawanych aktualnie decyzji należy jednak pamiętać, że w wielu przypadkach - ze względu na zaistnienie ściśle określonych przesłanek - będą one podlegać stwierdzeniu wygaśnięcia. Stanowi o tym art. 65 ust. 1 upzp. Przepis ten przewiduje dwa przypadki, w których organ będzie musiał stwierdzić wygaśnięcie decyzji . Pierwszy dotyczy sytuacji, gdy inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę. Natomiast drugi jest związany z uchwaleniem planu miejscowego, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, chyba że została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji następuje w trybie art. 162 par. 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, o czym stanowi art. 65 ust. 3 upzp. Wskazany wyżej przepis uKpa nakazuje organowi administracji publicznej, który wydał decyzję w pierwszej instancji, stwierdzenie jej wygaśnięcie, jeżeli stała się ona bezprzedmiotowa, a stwierdzenie jej wygaśnięcia nakazuje przepis prawa albo gdy leży to w interesie społecznym lub w interesie strony. Takim przepisem jest art. 65 ust. 1 upzp. 

Miejscowy plan nie zawsze unicestwia wuzetkę 

W przypadku decyzji o ustaleniu warunków zabudowy bezprzedmiotowość oznacza koniec możliwości ubiegania się o pozwolenie na budowę na podstawie tej decyzji. Jedną z takich sytuacji jest uchwalenie dla danego terenu planu miejscowego, którego ustalenia są "inne" niż w wydanej decyzji. Trzeba jednak podkreślić, że zastosowane przez ustawodawcę określenie "inne" stanowi kategorię szerszą niż pojęcie "sprzeczne" lub "niezgodne". Ustawodawca dopuszcza bowiem współistnienie planu i wydanej przed jego wejściem w życie decyzji o warunkach zabudowy, ale tylko wówczas, gdy warunki i zasady zagospodarowania terenu wynikające z decyzji są identyczne jak te, które wynikają z planu. Wymaga też podkreślenia, że uchwalenie planu miejscowego, nawet o odmiennej regulacji niż ustalone w decyzji warunki zabudowy, nie mogłoby również stanowić przyczyny stwierdzenia wygaśnięcia decyzji administracyjnej, jeżeli przed jego wejściem w życie inwestor uzyskałby ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę.