A A A

Podatek dochodowy od osób fizycznych przy sprzedaży nieruchomości

Kolejne nowelizacje ustawy podatkowej spowodowały istotne skomplikowanie systemu opodatkowania nieprofesjonalnego obrotu nieruchomościami. Powodować to może problemy podatników z właściwym wywiązywaniem się z obowiązków podatkowych. Odpłatne zbycie nieruchomości lub części nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi odrębne źródło przychodu. Wyróżnić można trzy okresy nabycia nieruchomości, w zależności od których obowiązują różne przepisy dotyczące opodatkowania tego zbycia. Jakie?
articleImage: Podatek dochodowy od osób fizycznych przy sprzedaży nieruchomości fot. Thinkstock
Odpłatne zbycie nieruchomości lub części nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) odrębne źródło przychodu. Dotyczy to również zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów. W przypadku zbycia przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nabycie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT. Sposób opodatkowania na gruncie obecnie obowiązujących przepisów uzależniony jest tego, w którym okresie została nabyta nieruchomość. Wyróżnić należy tutaj trzy okresy nabycia nieruchomości, tj. do dnia 31 grudnia 2006 roku, pomiędzy 1 stycznia 2007 roku a 31 grudnia 2008 roku, oraz od dnia 1 stycznia 2009 roku. W zależności od tego, w którym okresie nastąpiło nabycie nieruchomości, obowiązują różne przepisy dotyczące opodatkowania ich zbycia.

Podatek dochodowy od osób fizycznych przy sprzedaży nieruchomości nabytych do dnia 31 grudnia 2006 roku

W stosunku do nieruchomości nabytych przed dniem 1 stycznia 2007 roku obowiązują zasady opodatkowania według przepisów obowiązujących przed tą datą. Oznacza to, że opodatkowaniu podlega przychód, którym jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (koszty opłat notarialnych, podatku od czynności cywilnoprawnych etc.). Przychodu tego nie łączy się z przychodami z innych źródeł i opodatkowuje według zryczałtowanej stawki 10 %. Podatek ten płatny jest w terminie 14 dni od dnia odpłatnego zbycia.

Jednakże podatnicy, którzy złożą w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele mieszkaniowe podlegają zwolnieniu podatkowemu pod warunkiem faktycznego wydatkowania w tym terminie przychodu na te cele.

Cele mieszkaniowe ustawodawca określił szczegółowo w art. 21 ust. 1 pkt 32) lit. a) i lit. e) ustawy o PIT w brzmieniu sprzed 2007 roku. Należą do nich: nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku lub lokalu mieszkalnego, prawa spółdzielczego, gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Ponadto, do powyższych wydatków mieszkaniowych należą wydatki na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na powyższe cele w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium kraju, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. W świetle ustawy o PIT zwolnieniem nie jest objęte wydatkowanie przychodu na nieruchomości przeznaczone na cele rekreacyjne.

W przypadku zbycia nieruchomości, które zostały w omawianym okresie nabyte tytułem spadku lub darowizny, przychód z takiego zbycia podlega w całości zwolnieniu z podatku dochodowego.

Pamiętać jednak należy, iż powyższe zwolnienia nie obowiązując w przypadku, gdy budowa i sprzedaż nieruchomości jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika.

Podatek dochodowy od osób fizycznych przy sprzedaży nieruchomości nabytych w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku

W przypadku nieruchomości nabytych w tym okresie opodatkowaniu w podatku PIT podlega – odmiennie niż przy zbyciu nieruchomości nabytych przed tą datą - dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw spółdzielczych, prawa wieczystego użytkowania). Dochodem tym jest nadwyżka przychodu nad kosztami jego uzyskania. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest zaś - podobnie jak w dotychczasowym stanie prawnym - jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (koszty aktu notarialnego, podatku od czynności cywilnoprawnych). Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ten może zostać oszacowany przez organy podatkowe.
Kosztem uzyskania tego przychodu są koszty nabycia, wytworzenia jak również poniesione nakłady poczynione w czasie ich posiadania. Zarówno koszt nabycia, wytworzenia jak i koszt poniesionych nakładów muszą być udokumentowane. W przypadku kosztów nabycia i kosztów wytworzenia ustawa nie przewiduje szczególnego rodzaju dokumentu. Przyjąć więc należy, że koszt taki może być wykazany każdym dokumentem, tj. rachunkiem, aktem notarialnym, fakturą VAT. Natomiast poniesione nakłady mogą być udokumentowane wyłącznie fakturą VAT. W związku z koniecznością dokumentowania powyższych kosztów, koszt pracy własnej podatnika nie może obniżyć przychodu z tytułu zbycia nieruchomości.

Szczególny sposób ustalenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu zbycia nieruchomości niezwiązanej z prowadzoną działalnością gospodarczą ustawa przewiduje dla nieruchomości nabytych nieodpłatnie, np. w drodze spadku lub darowizny. W tym przypadku kosztem uzyskania przychodów są - poza udokumentowanymi nakładami poczynionymi w trakcie posiadania nieruchomości – pewna część kwoty uiszczonego podatku od spadków i darowizn. Chodzi tutaj o taką część uiszczonego przez zbywającego podatku od spadków i darowizn, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Oznacza to, iż w sytuacji, gdy z tytułu nieodpłatnego nabycia nieruchomości nie był uiszczony podatek od spadków i darowizn (np. z uwagi na zwolnienie podatkowe przewidziane dla najbliższych członków rodziny) i nie dokonano w okresie posiadania nieruchomości żadnych nakładów, opodatkowany zostanie cały uzyskany z tytułu zbycia przychód (pomniejszony jedynie o koszty sprzedaży).

Powyższe koszty nabycia lub wytworzenia są dla celów podatkowych corocznie podwyższane o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego ogłaszany przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim.

Ponadto, w przypadku podatników, którzy dokonywali odpisów amortyzacyjnych od nabytych w tym okresie nieruchomości lub praw spółdzielczych, różnicę pomiędzy przychodem a kosztami ich uzyskania podwyższa się o dokonane odpisy amortyzacyjne (np. gdy nieruchomości przeznaczona była pod najem lub dzierżawę).

Co do nieruchomości nabytych w tym okresie obowiązuje wciąż wynikająca z art. 21 ust. 1 pkt 126) ustawy o PIT tzw. ulga meldunkowa, a ściślej zwolnienie od opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości (prawa spółdzielczego) jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Jednakże zwolnienie to ma zastosowanie pod warunkiem, że podatnik który uzyskał przychód z odpłatnego zbycia złoży we właściwym z uwagi na swoje miejsce zamieszkania urzędzie skarbowym oświadczenie, że spełnia warunki do omawianego zwolnienia.

Dochód wyliczony jako różnica pomiędzy przychodem a kosztem jego uzyskania podlega opodatkowaniu stałą 19 % stawką podatku PIT. Dochodu tego nie łączy się z pozostałymi dochodami i wykazuje się w odrębnym zeznaniu rocznym. Podatek płatny jest w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Podatek dochodowy od osób fizycznych przy sprzedaży nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 roku

W przypadku nieruchomości nabytych po dniu 31 grudnia 2008 roku podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych opodatkowani są na zasadach podobnych jak w poprzednim okresie. W takiej sytuacji opodatkowaniu podlega dochód, który stanowi nadwyżkę przychodu nad kosztem jego uzyskania. Dochód ten jest ustalany analogicznie jak w okresie poprzednim, tj, przychód pomniejszony o koszt jego uzyskania.

Okres od dnia 1 stycznia 2009 roku – nowe zwolnienia podatkowe

Jednakże w stosunku do nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 roku zastosowanie znajdą odmienne zwolnienia podatkowe. W przypadku zbywanych nieruchomości, które zostały nabyte w tym okresie, zwolnieniu podatkowemu objęto dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uzyskany ze zbycia przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Ustawa o podatku PIT zawiera w art. 21 ust. 25 i nast. katalog takich wydatków. Należą do nich wydatki poniesione na nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego (ich części lub udziału), określonych w ustawie praw spółdzielczych (do domu lub lokalu), gruntu pod budowę budynku mieszkalnego (w tym z rozpoczętą budową), lub gruntu o innym przeznaczeniu, jeżeli w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego. Ponadto, do katalogu wydatków, których poniesienie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia podatkowego należą wydatki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku (lub jego części), lokalu lub pomieszczenia niemieszkaniowego. Chodzi tutaj zarówno o wydatki na nabycie nieruchomości lub nakłady na nieruchomościach położonych na terenie naszego kraju, jak również w innych państwach członkowskich Unii Europejskiej, lub państwach należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej. Za wydatek taki uważa się również wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany wyżej opisanych nieruchomości lub praw spółdzielczych.

Powyższy katalog zawiera również wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) i odsetek zaciągniętych na cele mieszkaniowe, jak również kredytów na spłatę powyższych kredytów zaciągniętych w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej mających siedzibę w kraju lub wyżej wymienionych państwach.

Jednakże pamiętać należy, że w przypadku wydatków ponoszonych na cele mieszkaniowe zagranicą, warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest istnienie podstawy prawnej wynikającej z umów międzynarodowych do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na terytorium którego podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Ponadto z wydatków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia wyłączone są wydatki na nabycie nieruchomości lub na budowę, rozbudowę przebudowę adaptację lub remont budynku lub jego części przeznaczonej na cele rekreacyjne.

Jednakże w sytuacji, gdy podatnik wydatkował jedynie część kwoty uzyskanego przychodu na wyżej opisane własne cele mieszkaniowe, wówczas zwolnieniem objęta jest odpowiadająca proporcjonalnie temu przychodowi, część uzyskanego dochodu ze zbycia, tj. iloczyn tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Kolejne nowelizacje ustawy podatkowej spowodowały istotne skomplikowanie systemu opodatkowania nieprofesjonalnego obrotu nieruchomościami. Powodować to może problemy podatników z właściwym wywiązywaniem się z obowiązków podatkowych.

Sławomir Forenc
Autor jest radcą prawnym i doradcą podatkowym, partnerem w Kancelarii Radców Prawnych S. Forenc & M. Serewa Sp. p. w Lublinie
Abc/Budownictwo 16.02.09
Zobacz wszystkie materiały pochodzące z:
Skomentowano 0 razy
Zapisz się na bezpłatny Newsletter Prawa Budowlanego

Inne artykuły o zbliżonej tematyce

Nie znaleziono żadnych artykułów.
Średnia ocena artykułu (oddanych głosów: 0)

Pity 2013

Aktualności - Budownictwo

Tego samego autora

Stwórz rozliczenie roczne 2013 z programem do pit