Dla uproszczenia ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane w dalszej części artykułu określana będzie jako prawo budowlane, natomiast ustawa z dnia 20 lutego 2015 roku o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw określana będzie jako ustawa nowelizująca.

Najistotniejsze z wprowadzonych zmian dotyczą pozwoleń na budowę oraz zgłoszeń budowy do właściwego organu, prowadzące do zmniejszenia nałożonych na inwestorów obowiązków. Wejście w życie powyższych zmian może spowodować znaczne ożywienie gospodarcze, zwłaszcza w zakresie budownictwa jednorodzinnego.

Podstawowe znaczenie ma zmiana dokonana w art. 3 pkt 1 prawa budowlanego, wprowadzająca nową definicję obiektu budowlanego. W poprzednim stanie prawnym za obiekt budowlany uważany był budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, jak również budowla, stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami bądź obiekt małej architektury. Zgodnie z nową definicją, obiektem budowlanym jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. W tym miejscu wskazać należy, że powyższa definicja może budzić wątpliwości interpretacyjne w zakresie prawnego statusu instalacji, zapewniających możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Z treści nowej definicji nie wynika bowiem jednoznacznie, czy instalacje te stanowią część każdego z wymienionych rodzajów obiektów budowlanych, czy tylko obiektów małej architektury. Zgodnie z wykładnią językowo-logiczna należałoby przyjąć tą ostatnią interpretację, co jednak stoi w sprzeczności z wynikami wykładni celowościowej, opartej na poprzednim stanie prawnym. De lege ferenda należy zatem postawić wniosek o poprawne skonstruowanie treści komentowanego przepisu, który sygnalizowane wątpliwości usunie.

Ustawa nowelizująca usunęła również definicje odnawialnego źródła energii (art. 3 pkt 22) oraz ciepła użytkowego w kogeneracji (art. 3 pkt 23), odwołujące się do prawa energetycznego, co należy ocenić pozytywnie, jako zabieg porządkujący treść aktu normatywnego.

Dowiedz się więcej z książki
	Prawo budowlane. Komentarz rzetelna i aktualna wiedza darmowa wysyłka od 50 zł

Ustawa nowelizująca wprowadziła również zmiany w zakresie obowiązków uczestników procesu budowlanego. Zgodnie z treścią art. 20 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego, obowiązkiem projektanta jest opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Tym samym, ustawodawca zrezygnował z kazuistycznego wyliczenia decyzji administracyjnych, z którymi projekt ma zachować zgodność. Ponadto, zgodnie z art. 20 ust 1 pkt 1c prawa budowlanego, projektant zobowiązany jest do określenia w projekcie obszaru oddziaływania obiektu.

W art. 22 pkt 3 prawa budowlanego wprowadzono zmianę, polegającą na tym, że w dotychczasowym stanie prawnym kierownik budowy był zobowiązany do kierowania budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę, natomiast ustawa nowelizacyjna zastąpiła koniunkcję alternatywą. Również w zakresie obowiązku inspektora nadzoru inwestorskiego ustawa nowelizacyjna wprowadziła w art. 25 pkt 1 prawa budowlanego odpowiednią zmianę, zgodnie z którą kontrola realizacji budowy polega na sprawdzeniu jej zgodności z projektem lub pozwoleniem na budowę.

Zgodnie z art. 28 roboty budowlane można rozpocząć na podstawie samej decyzji o pozwoleniu na budowę, a nie na podstawie decyzji ostatecznej.

Niezwykle istotną zmianą jest uchylenie przez ustawę nowelizacyjną obowiązku uzyskiwania pozwoleń na budowę dla budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Stosowne wyłączenie zawiera nowy pkt 1a wprowadzony w art. 29 ust. 1 prawa budowlanego. Pozwolenia na budowę nie wymaga już budowa: wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2, jeśli ich liczba na działce nie jest większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki (zgodnie z nowym pkt 2a w art. 29 ust. 1), wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2 (zgodnie z nowym pkt 2b w art. 29 ust. 1), wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, jeśli łączna ich liczba nie przekracza dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki (zgodnie z nowym pkt 2c w art. 29 ust. 1), zjazdów z dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych (zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 11), zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3 (zgodnie z nowym pkt 3a w art. 29 ust. 1) oraz poligonowych obiektów budowlanych (zgodnie z nowym pkt 29 w art. 29 ust. 1).

Ponadto, zgodnie z brzmieniem art. 29 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego, pozwolenia na budowę nie wymaga już budowa garaży oraz przydomowych ganków, o ile ich liczba łącznie z altanami i oranżeriami nie przekracza dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Zgodnie z nowym pkt 19a w art. 29 ust. 1, pozwolenia na budowę nie wymaga już budowa sieci elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych oraz telekomunikacyjnych. Dla prowadzenia budowy powyższych obiektów nie ma także obowiązku zapewnienia udziału kierownika budowy i odpowiedniego nadzoru, w myśl art. 42 ust. 3.

Zwiększeniu z 30 m2 na 50 m2 uległa powierzchnia przydomowych basenów i oczek wodnych, do których budowy nie jest już wymagane pozwolenie na budowę (art. 29 ust. 1 pkt 15). Zgodnie ze znowelizowanym art. 29 ust. 2 pkt 4, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa polegająca na dociepleniu budynków o wysokości do 25 m, podczas gdy w poprzednim stanie prawnym zwolnienie obejmowało budynki do wysokości 12 m.

Pozwolenia na budowę nie wymaga także przebudowa istniejących obiektów budowlanych, zgodnie z nowym pkt 1a w art. 29 ust. 2, przebudowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków, zgodnie z nowym pkt 1b w art. 29 ust. 2 oraz remont lub przebudowa urządzeń budowlanych, zgodnie z nowym pkt 1b w art. 29 ust. 2.

Zgodnie ze znowelizowanym art. 29 ust. 1 pkt 27 prawa budowlanego, uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest już wymagane dla budowy instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych oraz cieplnych wewnątrz budynku.

Uchylając obowiązek uzyskiwania pozwolenia na budowę we wskazanych powyżej przypadkach, ustawodawca jednocześnie objął tym obowiązkiem nowe stany faktyczne, dotychczas nie wymagające takiego pozwolenia.

Wnioskując a contrario z treści znowelizowanego art. 29 ust. 2 pkt 1, stwierdzić należy, ze uzyskanie pozwolenia na budowę jest niezbędne dla wykonywania robót budowlanych polegających na remoncie urządzeń budowlanych i obiektów wpisanych do rejestru zabytków. Jednocześnie ustawodawca wprost wskazał w nowym ust. 4 w art. 29, że pozwolenia wymagają roboty budowlane wykonywane przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.

@page_break@

Uchylenie pkt 13 w art. 29 ust. 2 prowadzi do wniosku, że uzyskanie pozwolenia niezbędne jest dla prowadzenia podczyszczeniowych robót czerpalnych, polegających na usunięciu spłyceń dna, powstałych w czasie użytkowania basenów i kanałów portowych oraz torów wodnych, w stosunku do głębokości technicznych (eksploatacyjnych) i nachyleń skarp podwodnych akwenu. Uchylenie natomiast pkt 17 w art. 29 ust. 2 powoduje powstanie obowiązku uzyskiwania pozwoleń na roboty polegające na instalowaniu kabli telekomunikacyjnych w kanalizacji kablowej.

Nowelizacja art. 29 ust. 2 pkt 9 spowodowała, że zgodnie z aktualnym stanem prawnym pozwolenia na budowę wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na wykonywaniu i przebudowie urządzeń melioracji wodnych szczegółowych, natomiast zgodnie z treścią art. 29 ust. 2 pkt 10 pozwolenia wymaga wykonywanie ujęć wód śródlądowych powierzchniowych o wydajności poniżej 50 m3/h, a w myśl treści art. 29 ust. 2 pkt 11 pozwolenia wymaga przebudowa sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych.

Ustawodawca znowelizował również treść art. 30 prawa budowlanego, regulującego obowiązek dokonywania zgłoszeń budowlanych. Zgodnie z brzmieniem ust. 1b komentowanego przepisu, zgłoszenia do właściwego organu wymaga budowa następujących obiektów: parterowych budynków o powierzchni zabudowy do 35 m2, służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa, miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie oraz gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa. Zgłoszenia wymaga także, w myśl dodanego ustawą nowelizacyjną pkt 2 a w art. 30 ust. 1 wykonywanie remontu obiektów budowlanych, na których budowę nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę.

Zgodnie z treścią nowego pkt 2a i 2b w art. 30 ust. 1, zgłoszenia do właściwego organu wymaga wykonywanie remontu obiektów budowlanych, z wyjątkiem remontu obiektów budowlanych, których budowa nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, wykonywanie przebudowy obiektów: gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej; wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane; wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2; wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2; wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2; przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę; zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3; zjazdów z dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych oraz zatok parkingowych na tych drogach; tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce; obiektów budowlanych piętrzących wodę i upustowych o wysokości piętrzenia poniżej 1 m, poza rzekami żeglownymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin; przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m2; pomostów o długości całkowitej do 25 m i wysokości do 2,50 m; opasek brzegowych oraz innych sztucznych, powierzchniowych lub liniowych umocnień brzegów rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego, brzegu morskich wód wewnętrznych, niestanowiących konstrukcji oporowych; instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych; sieci elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych lub telekomunikacyjnych; kanalizacji kablowej; obiektów budowlanych służących bezpośrednio do wykonywania działalności regulowanej ustawą Prawo geologiczne i górnicze w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów. Powyższego zgłoszenia wymaga również, w myśl nowego pkt 2b w art. 30 ust. 1, przebudowa sieci gazowych oraz elektroenergetycznych innych niż wymienione w ust. 1 pkt 19a lit. a, natomiast zgodnie z nowym pkt 2c w komentowanym artykule także docieplenie budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m.

Ustawodawca zmienił termin na rozpoczęcie wykonywania robót budowlanych przez inwestora, określając w art. 30 ust. 5b, że po upływie trzech lat od wskazanego w zgłoszeniu terminu rozpoczęcia robót, jeśli nie zostały one rozpoczęte, konieczne jest dokonanie ponownego zgłoszenia.

Istotnym novum jest wprowadzenie w art. 30 ust. 5e obowiązku ostemplowania przez właściwy organ projektu budowlanego, złożonego wraz ze zgłoszeniem, niezwłocznie po upływie terminu na wniesienie sprzeciwu. Dodatkowo, zgodnie z dodanym w art. 30 nowym ust. 6a, za dzień wniesienia przez właściwy organ sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji o sprzeciwie w placówce pocztowej wyznaczonego operatora lub jej wprowadzenia do systemu teleinformatycznego. Powyższą zmianę, stanowiącą nieuzasadniony wyłom w zasadzie, zgodnie z którą terminem doręczenia pisma (np. decyzji) jest dzień, w którym adresat mógł się zapoznać z jego treścią, należy ocenić negatywnie.
W myśl znowelizowanego art. 30 ust. 7 prawa budowlanego, właściwy organ może nałożyć na inwestora dokonującego zgłoszenia obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę również w sytuacji, gdy realizacja objętych zgłoszeniem robót może naruszać decyzję o warunkach zabudowy.

Zgodnie z treścią nowego ust. 1a dodanego ustawą nowelizacyjną do art. 30, inwestor może z własnej inicjatywy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w przypadku, gdy ustawa wymaga wyłącznie dokonania zgłoszenia.

Dodany ustawą nowelizacyjną ust. 1a w art. 36a stanowi, że w przypadku, gdy inwestor planuje odstąpienie od złożonego wraz ze zgłoszeniem projektu budowlanego w sposób istotny, niezbędne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczącej całego zamierzenia budowlanego.

W myśl znowelizowanego art. 44 prawa budowlanego, inwestor nie jest już zobowiązany do zawiadomienia właściwego organu o zmianie kierownika budowy lub kierownika robót, inspektora nadzoru inwestorskiego lub projektanta sprawującego nadzór autorski, natomiast oświadczenia tych podmiotów o przejęciu obowiązków zobowiązany jest dołączyć do dokumentacji budowy.

Zgodnie z art. 48 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego, w przypadku wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz sieci elektroenergetycznych, obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych, właściwy organ może nakazać rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części w przypadku, gdy został on wzniesiony bez wymaganego zgłoszenia lub pomimo zgłoszonego przez organ sprzeciwu.

Dowiedz się więcej z książki
	Prawo budowlane. Komentarz rzetelna i aktualna wiedza darmowa wysyłka od 50 zł

Nowym uprawnieniem właściwego organu jest możliwość wydania w oparciu o art. 50 ust. 1 pkt 4 postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych, jeśli są one wykonywane w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych również w projekcie budowlanym, a nie wyłącznie w pozwoleniu na budowę lub w przepisach.

Art. 57 ust. 1 pkt 5 prawa budowlanego wprowadza obowiązek dołączenia do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie zamiast wymaganej dotychczas inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej - dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu, sporządzoną przez osobę wykonującą samodzielne funkcje w dziedzinie geodezji i kartografii oraz posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe.

Zgodnie z art. 40 nowy ust. 4 prawa budowlanego, prawa i obowiązki wynikające ze zgłoszenia można przenieść na inną osobę w drodze decyzji, o ile właściwy organ nie wniósł sprzeciwu wobec tego zgłoszenia.

Ponadto, w art. 82b ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego wprowadzony został nowy rejestr zgłoszeń budowy dla wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2, oraz dla sieci elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych. Dane zawarte w powyższym rejestrze są co do zasady jawne.

Zmianę istotną dla teorii prawa budowlanego zawiera art. 5 ustawy nowelizacyjnej, w którym ustanowiona została reguła interpretacyjna, odnosząca się do postanowień ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. które wiążą skutki prawne z uzyskaniem pozwolenia na budowę budynku.

Zgodnie z powyższą regułą, za równorzędne z uzyskaniem powyższego pozwolenia należy uznać uprawnienie do budowy, rozumiane jako stan wynikający z upływu terminu na wniesienie przez właściwy organ sprzeciwu do zgłoszenia budowy do właściwego organu. Powyższa definicja budzi poważne wątpliwości, bowiem z całą pewnością również w innych sytuacjach faktycznych i prawnych inwestor posiadać będzie prawo do rozpoczęcia budowy, jak chociażby w przypadku uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Z tych powodów dalszych rozważań wymaga poprawność zastosowania pojęcia uprawnienie do budowy w powyższym,
wąskim znaczeniu.