Prawo pierwokupu polega na przyznaniu w drodze umowy lub na podstawie ustawy określonemu podmiotowi uprawnienia do pierwszeństwa nabycia rzeczy (także nieruchomości), gdy jej właściciel rzecz tę sprzedaje. Istotą pierwokupu jest ograniczenie właściciela rzeczy co do swobody rozporządzenia przedmiotem sprzedaży w zakresie decyzji o podmiocie, który stanie się nabywcą rzeczy. Ustawodawca uprzywilejował przede wszystkim Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego, jako podmioty uprawnione do pierwokupu z mocy ustawy, obwarowując sankcją nieważności umowy zawarte z pominięciem przysługującego im prawa oraz przewidując, że świadczenia dodatkowe zastrzeżone w umowie zbywcy z osobą trzecią, których Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego nie byłyby w stanie spełnić, należy w razie wykonania przez te osoby prawa pierwokupu uważać za niezastrzeżone.

Prawo pierwokupu w znaczący sposób wpływa na czynności związane z obrotem nieruchomościami, w związku z czym znajomość jego reguł jest bardzo potrzebna, a wręcz konieczna zarówno przez podmioty uprawnione, jak też wśród osób chcących zbyć nieruchomości spełniające warunki pierwokupu. W związku z tym, iż prawo to nie zostało w przepisach szczególnych unormowane w sposób wyczerpujący konieczne jest sięgnięcie do regulacji Kodeksu cywilnego (k.c.), które stosuje się do ustawowego prawa pierwokupu w braku przepisów szczególnych regulujących to prawo (art. 596 k.c.).

Uregulowania dotyczące ustawowego prawa pierwokupu mają charakter bezwzględnie obowiązujący i nie mogą być zmieniane w drodze czynności prawnej. Prawo pierwokupu stanowi daleko idącą ingerencję w prawo własności i jako wyjątek od zasady swobody podejmowania przez właściciela decyzji dotyczących przedmiotu jego własności, w tym także w odniesieniu do jej zbywania, nie powinno być stosowane rozszerzająco – por. wyrok SN z 5 września 2012 r., sygn. IV CSK 93/12, LEX nr 1229816.

Prawo pierwokupu na gruncie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – dalej u.k.u.r. ma za zadanie kształtowanie ustroju rolnego przez wprowadzenie do obrotu nieruchomościami rolnymi mechanizmów, których celem jest doprowadzenie do poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych oraz zapewnienie prowadzenia gospodarstw rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach. Powyższemu mają również służyć zmiany, wprowadzone do tej ustawy, na mocy ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która weszła w życie z dniem 30 kwietnia 2016 r. Przedmiotowe zmiany odnoszą się m.in. do prawa pierwokupu.

Tzw. „kontrola" obrotu nieruchomościami rolnymi przez Agencję Nieruchomości Rolnych w ramach prawa pierwokupu (oraz także prawa nabycia) dotyczy każdej nieruchomości rolnej, a nie jak było do tej pory – nieruchomości rolnych o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha. Należy przy tym podkreślić, że prawo pierwokupu i tzw. prawo nabycia nie dotyczy przeniesienia własności na rzecz osób bliskich zbywcy.

I tak, w myśl art. 3 ust. 1 u.k.u.r., w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:
1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz
2) nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

W myśl ust. 2 ww. przepisu, o treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia. Jeżeli dzierżawcy spełnia ww. przesłanki, a więc przysługuje mu prawo pierwokupu, zawiadomienie wywołuje skutki określone w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących prawa pierwokupu (ust. 3).

W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa. Agencja wysyła zobowiązanemu z prawa pierwokupu oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe, a następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej Agencji. Z chwilą publikacji na stronie podmiotowej w BIP Agencji, uważa się, że zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia Agencji o wykonaniu prawa pierwokupu. 

Serwis Budowlany Artykuł stanowi fragment komentarza praktycznego, opublikowanego w programie Serwis Budowlany Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami