Teren budowy został zdefiniowany w art. 3 pkt 10 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane jako przestrzeń, w której prowadzone są roboty budowlane wraz z przestrzenią zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy.

Jednak kwestia przekazania terenu budowy została uregulowana także w Kodeksie cywilnym jako jeden z obowiązków inwestora wynikających z umowy na roboty budowlane (art. 647 Kc). Natomiast przejęcie tego terenu od inwestora jest obowiązkiem wykonawcy.

WZORY DOKUMENTÓW DO POBRANIA:

• Wezwanie do zapłaty odszkodowania - odpowiedzialność wykonawcy za szkody po protokolarnym przejęciu terenu budowy (uszkodzenie melioracji) >
• Protokół przekazania wykonawcy terenu budowy >
• Pozew o odszkodowanie - odpowiedzialność wykonawcy za kradzież instalacji elektrycznej z protokolarnie przejętego terenu budowy >

Odpowiedzialność za teren budowy

Co bardzo ważne, jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie (art. 652 Kc). Odpowiedzialność wykonawcy wynikająca z tego przepisu obejmuje nie tylko odpowiedzialność wobec stron uczestniczących w procesie budowlanym, ale również odpowiedzialność wobec osób trzecich. Przede wszystkim jednak istotne jest, że odpowiedzialność ta dotyczy zarówno szkód na osobie, jak i szkód na mieniu, a ponadto jest to zarówno odpowiedzialność deliktowa, jak i kontraktowa (wyrok SO w Gdańsku z 13.11.2012 r., III Ca 263/12, LEX nr 1714947).

Dopóki protokolarne przekazanie nie nastąpi, odpowiedzialność ta obciąża inwestora. W orzecznictwie wskazuje się, że nawet ustanowienie kierownika budowy nie jest wystarczające do zwolnienia inwestora od odpowiedzialności (wyrok SA we Wrocławiu z 2.10.2015 r., I ACa 788/15, LEX nr 2340275).

Czytaj więcej: Przekazanie terenu budowy - komentarz praktyczny >>>

Obowiązki kierownika budowy

Zgodnie z art. 22 ust. 1 Prawa budowlanego do podstawowych obowiązków kierownika budowy należy protokolarne przejęcie od inwestora terenu budowy. Istotne jest, że z tej czynności powinien zostać sporządzony protokół. Ma on znaczenie stricte dowodowe, zarówno w sprawach administracyjnych (a w tym z zakresu odpowiedzialności zawodowej), jak i w ewentualnych sprawach cywilnych. Dobrze sporządzony protokół danej czynności, podpisany przez osoby biorące w niej udział, zabezpiecza przed mogącymi wystąpić zarzutami i roszczeniami (A. Plucińska-Filipowicz, T. Filipowicz [w:] Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, red. M. Wierzbowski, LEX/el. 2021, art. 22).

Czytaj więcej: Obowiązki kierownika budowy po nowelizacji ustawy - Prawo budowlane >>>

Po przejęciu terenu budowy kierownik budowy powinien odpowiednio go zabezpieczyć, uwzględniając znajdujące się na nim obiekty budowlane, urządzenia techniczne i stałe punkty osnowy geodezyjnej oraz podlegające ochronie elementy środowiska przyrodniczego i kulturowego.

Elementy protokołu

W doktrynie wskazuje się, że protokół powinien być sporządzony w ten sposób, aby możliwe było odczytanie wszystkich szczegółów podmiotowych i przedmiotowych dotyczących przekazania terenu budowy (kto i w jakim charakterze był obecny, kiedy i gdzie dokonano przekazania, jakich czynności dokonał każdy z obecnych, co ustalono, jakie uwagi zostały zgłoszone). Protokół powinien być podpisany przez osoby, które uczestniczą w przekazaniu terenu, czyli przez inwestora (ewentualnie osobę przez niego upoważnioną) oraz przez kierownika budowy. Kierownik budowy powinien osobiście podpisać protokół ze względu na to, że od momentu przekazania będzie on ponosił pełną odpowiedzialność za wszystkie wydarzenia zaistniałe na budowie (por. Prawo budowlane..., red. Z. Niewiadomski, s. 297).

Ustawodawca nie sformułował jednego obowiązującego wzoru protokołu przekazania terenu budowy. Przygotowując go samodzielnie z pewnością należy uwzględnić takie elementy jak:

• znaczenie stron,
• miejsce i datę sporządzenia,
• oznaczenie inwestycji,
• dokładne oznaczenie terenu budowy np. poprzez pokazanie na mapie jego granic albo określenie, że stanowi on konkretną działkę ewidencyjną.

Zgodnie z art. 41 Prawa budowlanego rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Takimi pracami są: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów, wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Jeśli któreś z tych prac zostały wykonane przed przejęciem terenu budowy warto zaznaczyć ten fakt w protokole w celu wykazania, że odpowiada za nie inwestor.

Sprawdź też: Protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy >>>

Ważną informacją z punktu widzenia potencjalnej odpowiedzialności jest także opis istniejącej zieleni, w tym zadrzewień, a szczególnie, czy dokonane zostały wycinki albo przeniesienia elementów tej zieleni, szczególnie zieleni wysokiej. Wycinka drzewa lub krzewu albo przeniesienie zadrzewień odbywać może się bowiem wyłącznie co do zasady na podstawie zezwolenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wydawanego w trybie art. 83-83f ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, którego uzyskanie winno stanowić element przygotowania realizacji budowy, zaś uchybienie temu obowiązkowi zagrożone jest karami pieniężnymi. Katalog drzew i krzewów, których wycinka nie wymaga zezwolenia, określony został w art. 83f ustawy.

Sprawdź też: Śleszyńska Eugenia "Obowiązki właścicieli obiektów budowlanych oraz inwestorów. Przegląd, konserwacja i roboty budowlane" >>>

Strony powinny także określić w protokole, czy dojazd do terenu budowy jest zgodny z układem komunikacyjnym przewidzianym w projekcie lub pozwoleniu na budowę, co ma praktyczne znaczenie m.in. ze względu na konieczność ustalenia sposobu dowozu materiałów budowlanych czy możliwość ruchu określonych maszyn, za pomocą których mają być realizowane roboty budowlane, a tym samym może mieć wpływ na terminowość realizacji robót (K. CIC, Przekazanie terenu budowy, LEX/el. 2022).

Autorka: dr Martyna Sługocka, prawnik, autorka Legal Alert-u

Nowość

Nowość

Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Komentarz

Michał Bursztynowicz, Martyna Sługocka

Sprawdź