Faza druga, czyli przygotowanie dokumentacji przedprojektowej obejmuje swoim zakresem ustalenia prawne dotyczące lokalizacji inwestycji, przygotowanie dokumentacji geodezyjnej i geologiczno-inżynierskiej terenu budowy, wykonanie studium warunków ekologicznych ochrony środowiska przyrodniczego oraz opracowanie założeń do części technologicznej i budowlanej planowanej inwestycji. Pozytywne przejście fazy przygotowawczej pozwala na dokonanie wyboru projektanta i rozpoczęcie fazy projektowania i uzyskiwania koniecznych decyzji administracyjnych. Ta część procesu inwestycyjnego jest znacznie bardziej sformalizowana i dochodzi w niej do styku, a niekiedy do przenikania wielu norm prawa. W tym miejscu pojawi się konieczność zatrudnienia projektanta, który najczęściej jest architektem oraz projektantów branżowych: konstruktora, instalatora, elektryka itd.

W fazie trzeciej, która obejmuje projektowanie, wizja planowanej inwestycji zaczyna nabierać konkretnych kształtów dotyczących rozwiązań technologicznych, architektonicznych i konstrukcyjno-materiałowych. Zakres prac projektowych oraz liczba stadiów sporządzania dokumentacji technicznej zależą od stopnia skomplikowania inwestycji pod względem technicznym, a także od wielkości inwestycji.

Dla inwestycji dużych i skomplikowanych, zwłaszcza finansowanych z pieniędzy publicznych, dokumentację projektowa wykonuje się zazwyczaj w trzech stadiach:

  • Projekt koncepcyjny (7-15% wartości prac projektowych),
  • Projekt budowlany (30-45% wartości prac projektowych),
  • Projekt wykonawczy (40-60% wartości prac projektowych),



Dokumentację projektową większości pozostałych inwestycji sporządza się w dwóch stadiach, ograniczających się do projektu budowlanego – na podstawie, którego uzyskujemy pozwolenie na budowę i do projektu wykonawczego, na podstawie, którego planowana inwestycja jest realizowana. Przy obiektach o nieskomplikowanych rozwiązaniach technicznych wystarcza opracowanie jednostadiowe.

W toku opracowania programu inwestycji trzeba wybrać najlepszy wariant oraz uściślić oszacowanie kosztu i opłacalności. Dokumentację kosztową, niezbędną do oceny wariantów inwestycji, stanowi wskaźnikowe zestawienie kosztów całej inwestycji, którą sporządza się na podstawie rozwiązań projektowych, zawartych w koncepcji programowej, uwzględniając uwarunkowania wynikające z przyjętej lokalizacji.


Dopiero po wyborze najlepszego wariantu inwestycji sporządza się jej projekt budowlany. Określa się w nim rodzaj i wielkość obiektów, rozwiązania konstrukcyjne oraz technologię produkcji i wyposażenie. Ocena kosztów może być już dokładna. Dokumentem kosztowym w tym stadium jest kosztorys generalny inwestycji, w którym określa się koszty w odniesieniu do poszczególnych obiektów oraz całej inwestycji. Koszty zestawia się w podziale na koszty robót budowlanych oraz innych, z wyodrębnieniem robót budowlanych oraz innych w poszczególnych obiektach. Umożliwia to opracowanie planu finansowania inwestycji. W polskich realiach kosztorys generalny inwestycji przybiera formę dokumentu o nazwie wartość kosztorysowa inwestycji WKI, w przypadku inwestorów korzystających ze środków publicznych lub zbiorczego zestawienia kosztów ZZK, w przypadku inwestorów prywatnych. Wartość kosztorysową inwestycji sporządza się w oparciu o Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 2 grudnia 2010 r. w sprawie szczegółowego sposobu i trybu finansowania inwestycji z budżetu państwa (D.U. Nr 238 z 2010 r., poz. 238). Rozporządzenie określa szczegółowy sposób i tryb finansowania inwestycji z budżetu państwa, w tym określa wysokość kwot dotacji w kolejnych latach realizacji inwestycji.

Zgodnie z przepisami rozporządzenia wartość kosztorysową inwestycji budowlanej określa się za pomocą wskaźników cenowych lub na podstawie kosztorysów inwestorskich w układzie następujących grup kosztów:

  • Pozyskanie działki budowlanej
  • Przygotowania terenu i przyłączenia obiektów do sieci
  • Budowy obiektów podstawowych
  • Instalacji
  • Zagospodarowania terenu i budowy obiektów pomocniczych
  • Wyposażenia
  • Prac przygotowawczych, projektowych, obsługi inwestorskiej, nadzorów autorskich oraz ewentualnie szkoleń i rozruchu.


Wraz z projektami wykonawczymi sporządza się kosztorysy szczegółowe, aby ustalić koszt danego rodzaju robót, pojedynczego obiektu lub części obiektu. Jeśli inwestycja jest finansowana ze środków publicznych, inwestor musi dysponować takim dokumentem, który nosi nazwę kosztorysu inwestorskiego, przed ogłoszeniem przetargu na wykonanie robót. W toku przetargu lub negocjacji na wykonanie robót budowlanych każdy uczestnik postępowania przetargowego lub negocjacji przedstawia ofertę ceny na podstawie kosztorysu ofertowego robót, będących przedmiotem przetargu lub negocjacji.

Niekiedy wynagrodzenie wykonawcy jest ustalane na podstawie rzeczywiście poniesionych kosztów, wtedy w fazie wykonania robót sporządza się kosztorysy powykonawcze. Często podczas wykonywania robót okazuje się, że rzeczywiste wielkości robót są inne niż wynikało to z dokumentacji projektowej. Gdy zaistniała sytuacja powoduje zmianę pierwotnie ustalonej ceny wykonania robót, wówczas sporządza się kosztorysy zamienne. W odniesieniu do inwestycji przemysłowych, gdzie występuje rozruch urządzeń technologicznych i uruchomienie produkcji, sporządza się odpowiednie preliminarze kosztów, czyli zestawienia planowanych w związku z tym wydatków.

Źródło: BISTYP