Strona główna » Wiedza » Omówienia orzecznictwa » Restauracja w budynku - tak, hałasy i zapachy - nie

Restauracja w budynku - tak, hałasy i zapachy - nie

10.07.18

Wspólnota może żądać w uchwale, by znajdujący się w budynku lokal gastronomiczny nie obniżył standardu życia mieszkańców. Ma prawo również nakazać zastosowanie właściwych rozwiązań technicznych, bez wskazania konkretnych. Tak uznał  Sąd Apelacyjny w Łodzi.
 

articleImage: Restauracja w budynku - tak, hałasy i zapachy - nie fot. Thinkstock

Od 2010 r. w wielorodzinnym budynku mieszkalnym prowadzony był bar - początkowo przez właściciela lokalu, a potem przez jego najemców. W 2014 r. w loklalu zaczęto też prowadzić działalność cateringową. Wówczas mieszkańcy bloku zaczęli się jednak skarżyć na wyczuwalne zapachy przygotowywanych potraw i odgłos rozbijanych kotletów. Tak się złożyło, że w tym samym czasie nad lokalem zamieszkał też członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej. W lutym 2016 r. wspólnota  podjęła uchwałę, w której zażądała od właściciela lokal takiego jego przystosowania, aby prowadzona w nim działalność była mniej odczuwalna dla mieszkańców. Właściciel lokalu wniósł pozew o jej uchylenie.

Pierwsza instancja po stronie przedsiębiorczych

Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo. Uznał, że zaskarżona uchwała naruszała interes powoda. Nałożono na niego bowiem określony obowiązek, ale nie wskazano w uchwale działań, które miałby podjąć. Sąd zauważył, że powód prowadził tę samą działalność gospodarczą od wielu lat, uzyskując stosowną zgodę gminy. Do września 2014 r. mieszkańcy nie zgłaszali też żadnych uwag. Tych późniejszych zaś nie potwierdziły żadne kontrole. Najemca zaś, aby polepszyć wentylację zaproponował instalację klimatyzacji i markizy. Wspólnota nie wyraziła na to zgody, twierdząc że nie byłyby one skuteczne w likwidacji uciążliwości.

LEX Linie Orzecznicze >>

T
en fakt, oraz brak w uchwale konkretnych rozwiązań, jakie miałby wdrożyć powód, oznaczały zdaniem Sądu, że uchwała nie miała służyć interesom członków Wspólnoty. Zmierzała jedynie do pokrzywdzenia powoda. Dla uwzględnienia powództwa miał także znaczenie fakt zmiany dotychczasowego najemcy lokalu.

Druga instancja widzi interes mieszkańców

Wspólnota odwołała się do Sądu Apelacyjnego w Łodzi. Ten uwzględnił jej apelację. SA przypomniał, że powód skarżąc uchwałę Wspólnoty powołał się na naruszenie jego interesów jako przedsiębiorcy prowadzącego działalność gastronomiczną. Jednak również członkowie Wspólnoty mają prawo chronić swoje interesy, a ich formą jest podejmowanie określonych uchwał. Skoro zatem mieszkańcy skarżyli się na wyczuwalne zapachy i odgłosy rozbijania kotletów, wspólnota musiała podjąć kroki zaradcze. Konflikt interesów właściciela lokalu i pozostałych członków wspólnoty mógł być rozwiązany jedynie przez ustalenie, który z interesów zasługuje na ochronę prawną. SA nie podzielił stanowiska Sądu Okręgowego, że zaskarżona uchwała pozostawała w sprzeczności z interesem powoda w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali*. Zgodnie z nim właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub w inny sposób narusza jego interesy. W tej sprawie podnoszono, że uchwała narusza interes przedsiębiorcy prowadzącego działalność gastronomiczną. SA nie podzielił jednak tego argumentu.

Bez precyzyjnych wskazówek

Właściciel lokalu podkreślała ponadto, że treść powinna go obligować do zastosowania konkretnych rozwiązań technicznych.Tymczasem askarżona uchwała obligowała powoda do takiego przystosowania lokalu do prowadzenia w nim działalności gastronomicznej, aby zmniejszyła się jej uciążliwość.SA zauważył, że skoro skargi dotyczyły zapachów i hałasów, wspólnota słusznie zażądała od niego, aby zastosował adekwatne rozwiązania techniczne, które by immisje te ograniczyły. Nie oznacza to jednak, że musiała mu wskazać konkretne rozwiązania. To powód, jako profesjonalista w branży gastronomicznej powinien dokonać wyboru czy to właściwych urządzeń technicznych czy rozwiązań budowlanych, aby spełnić oczekiwania Wspólnoty. I tylko do tego zaskarżona uchwała go zmuszała. Wbrew odczuciu powoda, uchwała nie ograniczała go w prowadzeniu działalności gospodarczej, a informacja o ewentualnych sankcjach, dotyczyła skutków niezastosowania się do nałożonego obowiązku.  Zdaniem Sądu Apelacyjnego uchwała nie zmierzała zatem do naruszenia interesu powoda, a tylko do ochrony praw mieszkańców budynku. Z tym, że z uwagi na brak porozumienia ze wspólnotą co do montażu klimatyzacji oraz markizy nad lokalem, najemca zaprzestał wynajmowania lokalu z końcem sierpnia 2016 roku.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 23 lutego 2018 r., sygn. I ACa 875/17.

 -----------------------------------------------------------------------------------------------
* Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu.

  Prawo nieruchomości. Zbiór przepisów >>

Marek Sondej 10.07.18
Skomentowano 0 razy
Średnia ocena artykułu (oddanych głosów: 0)

 
ZOBACZ TAKŻE

Zapisz się na newsletter
NAJCZĘŚCIEJ CZYTANE