W najnowszej edycji raportu Polski Rynek Mieszkaniowy - Popyt i preferencje nabywców firmy Nowy Adres S.A. podano, iż w 2009 r. operacje na rynku mieszkaniowym planuje prawie 7% mieszkańców największych miast. Popyt na nieruchomości mieszkaniowe nie maleje. Popyt na nieruchomości oznacza, iż liczba konfliktów na linii inwestor - wykonawca oraz na linii inwestor – klient indywidualny wcale się nie zmniejszy, ale w czasach „kryzysu” każda ze stron będzie w przypadku sytuacji podbramkowej – jeszcze dzielniej walczyła o swoje racje. Racjami w przypadku sporów budowlanych są często niemałe kwoty – a w przypadku sporów między profesjonalistami branży budowlanej, wręcz kwoty sięgające milionów złotych.

Stąd często okazuje się, iż tym o co trzeba zadbać w procesie inwestycji budowlanej w pierwszej kolejności, jest nie tylko fachowe wykonanie i terminowość, ale także dobra obsługa prawna, która pozwoli wybrnąć z kłopotów w jakie spółka ewentualnie popadła. Ich źródłem mogą być niefortunne postanowienia kontraktu lub też konkretne zdarzenia, które spowoduje powstanie odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną kontrahentowi. W tym punkcie trzeba rozdzielić konflikty na te powstające na linii inwestor - wykonawca oraz inwestor – klient indywidualny.

We wcześniejszych artykułach omówione zostały sposoby zabezpieczenia prawidłowego wykonania umowy. W przypadku ich nieskuteczności – a w efekcie tego - powstania konfliktu między stronami, konieczna staje się interwencja niezależnego organu, który w sposób w miarę obiektywny i sprawiedliwy pozwoli na osiągnięcie porozumienia lub chociaż rozliczenie stron.. Przyjrzyjmy się postanowieniom które zazwyczaj zamieszczane są w umowach budowlanych a dotyczą kwestii rozstrzygania sporów pomiędzy inwestorem i wykonawcą:

Przykład nr 1:
Wszelkie spory mogące powstać na tle realizacji postanowień umowy, będą rozstrzygane przez sąd właściwy miejscowo dla siedziby inwestora.

Przykład nr 2:
Ewentualne spory powstałe na tle wykonywania niniejszej umowy, strony poddają pod rozstrzygnięcie przez sąd właściwy dla siedziby zamawiającego.

Przykład nr 3:
Wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy lub powstające w związku z nią, będą rozstrzygane przez Sąd Arbitrażowy przy Krajowej Izbie Gospodarczej w Warszawie stosownie do Regulaminu tego Sądu obowiązującego w dacie wniesienia pozwu.

Przykład nr 4:
1. Strony niniejszej umowy oświadczają, że dołożą wszelkich starań, aby ewentualne spory jakie mogą powstać w związku z jej wykonywaniem, były rozwiązywane polubownie poprzez bezpośrednie negocjacje.
2. W przypadku nie osiągnięcia porozumienia, ewentualne spory wynikłe z umowy Strony postanawiają poddać pod rozstrzygnięcie przez Sąd Arbitrażowy przy Krajowej Izbie Gospodarczej w Warszawie zgodnie z regulaminem tego Sądu.


Przykład nr 1 i nr 2 to schematyczne klauzule które mogą znaleźć się w umowie, a ich treść odsyła uczestników sporu wynikłego z umowy o roboty budowlane do sądu powszechnego. Właściwość o której mowa w przykładach, oznacza zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego – (http://www.lex.com.pl/akt_prawny/?akt=Dz.U.1964.43.296.html) (art. 27), że powództwo wytacza się przed sąd pierwszej instancji, w którego okręgu pozwany ma siedzibę.  Siedzibą przedsiębiorcy wpisanego do rejestru przedsiębiorców (KRS) jest miejsce określone w rejestrze jako siedziba przedsiębiorcy, natomiast adres zamieszkania osoby fizycznej będącej przedsiębiorcą - jest wpisywany do ewidencji działalności gospodarczej.

Wskazać należy iż w tych obydwu przykładach, ewentualny spór zostaje poddany kognicji sądu powszechnego – sądu rejonowego lub okręgowego, należących do polskiego systemu sądownictwa. W przypadku gdy mamy do czynienia ze sprawami gospodarczymi - czyli przede wszystkim sprawami ze stosunków cywilnych między przedsiębiorcami w zakresie prowadzonej przez nich działalności gospodarczej - dla orzekania w tych sprawach powołano sądy gospodarcze w ramach sądów powszechnych (rejonowych i okręgowych) jako wyodrębnione jednostki organizacyjne i to do nich należy kierować pozwy.

Ramy niniejszego opracowania nie pozwalają zbyt szczegółowo rozwodzić się nad wymogami jakie musi spełniać pozew, warto odesłać Czytelnika w tej kwestii do art. 126 i n. Kodeksu postępowania cywilnego – (http://www.lex.com.pl/akt_prawny/?akt=Dz.U.1964.43.296.html) . Zgodnie z tymi przepisami, każde pismo procesowe powinno zawierać:

1) oznaczenie sądu, do którego jest skierowane, imię i nazwisko lub nazwę stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników;
2) oznaczenie rodzaju pisma;
3) osnowę wniosku lub oświadczenia oraz dowody na poparcie przytoczonych okoliczności;
4) podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika;
5) wymienienie załączników.

Jeżeli pismo procesowe jest pierwszym pismem w sprawie – a w przypadku pozwu jest tak niewątpliwie, powinno ponadto zawierać oznaczenie miejsca zamieszkania lub siedziby stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników oraz przedmiotu sporu, pisma zaś dalsze - sygnaturę akt. W każdym piśmie należy także podać wartość przedmiotu sporu w złotych, zaokrąglając w górę do pełnego złotego.

W związku z formalizmem postępowania przed sądami powszechnymi – pamiętać należy iż sąd nie podejmie żadnej czynności na skutek pisma, od którego nie została uiszczona należna opłata, wyliczona zgodnie ze wskazaniami z ustawy o kosztach sądowych – przykładowo (art. 13), opłatę stosunkową pobiera się w sprawach o prawa majątkowe; wynosi ona 5 % wartości przedmiotu sporu lub przedmiotu zaskarżenia, jednak nie mniej niż 30 złotych i nie więcej niż 100 000 złotych.

Przykłady od numeru 3 do 4 to schematy klauzul, przez które w razie zaistnienia sporu, próbuje się skierować jego rozstrzygnięcia ku metodom polubownym oraz ku arbitrażowi. Podstawą kompetencji sądu polubownego będzie więc zapis na sąd polubowny – wyrażenie woli przez strony na przekazanie sporu między nimi do rozstrzygnięcia sądowi polubownemu. Należy pamiętać, że zapis na sąd polubowny powinien mieć formę pisemną - zgodnie z art. 1162 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego warunek ten jest zachowany gdy zapis został zamieszczony w pismach, które strony między sobą wymieniły.

Sądy arbitrażowe są niezależne od powszechnych, a ich wyroki mają przy tym moc prawną równą z mocą prawną sądów powszechnych. Arbitraż uważa się za postępowanie prostsze, nie tak sformalizowane i stosunkowo szybkie jak na polskie warunki.
(http://www.profinfo.pl/x_C_I__PT_40122651__PZTA_0D.html)

Zapis na sąd polubowny może być zawarty jako klauzula arbitrażowa w umowie głównej -jak w podanych przykładach, bądź też można stworzyć z niego odrębną umowę. Obydwa warianty zapisu powinny zawierać informacje dotyczące:

- siedziby sądu polubownego, jego określenia jeżeli jest to stały sąd polubowny,
- regulaminu działania tego sądu lub zasad jego działania,
- wyboru arbitrów i superabitra,
- trybu obrad,
- zdolności do głosowania,
- sposobu i formy podjęcia decyzji w sprawie rozstrzygnięcia itp.

Praktycznym rozwiązaniem wydają się być stałe sądy polubowne, które działają np. przy izbach gospodarczych: Sąd Arbitrażowy przy Dolnośląskiej Izbie Gospodarczej, Sąd Arbitrażowy przy PKPP Lewiatan, Stały sąd polubowny przy Pomorskiej Izbie Przemysłowo-Handlowej, Sąd Arbitrażowy przy Krajowej Izbie Gospodarczej w Warszawie lub np. Krajowy Sąd Arbitrażowy w Warszawie. Zwiększa to pewność profesjonalizmu arbitrów i rozstrzygnięcia.
Zapis na sąd polubowny może jednak zostać uznany za nieważny gdy:

1) brakuje zgodnego oświadczenia woli stron w przedmiocie poddania sporu rozstrzygnięciu sądu polubownego,
2) brak jest wymaganych podpisów
3) brak jest określonej treści,
4) brak jest przewidzianej formy,
5) wystąpią przyczyny powodujące nieważność według prawa cywilnego,
6) zachodzi naruszenie bezwzględnie obowiązujących przepisów kodeksu postępowania cywilnego, które normują działalność sądów polubownych, czyli przykładowo przepisów dotyczących wyłączenia sędziego, głosowania – mowa tu o art. 1154 – 1217 Kodeksu postępowania cywilnego.

Powszechnie zachwala się walory sądownictwa polubownego także przy rozwiązywaniu konfliktów narosłych na tle realizacji inwestycji budowlanej. Bardzo ważnym aspektem jest przede wszystkim czas, w ciągu którego przeprowadzany jest arbitraż - wynosi on przeciętnie od trzech do pięciu miesięcy, co jest wyraźnym przyspieszeniem w stosunku do postępowania w ramach sądownictwa powszechnego.

Wskazać jednak należy, iż w przeciwieństwie do wyroków sądów powszechnych - od wyroku sądu arbitrażowego nie przysługuje apelacja – kwestia weryfikacji wyroku przez sąd powszechny sprowadza się jedynie do możliwości wniesienia skargi o uchylenie wyroku sądu polubownego. Wskazać należy także na obowiązek nadania wyrokowi sądu polubownego klauzuli wykonalności przez sąd powszechny – a trwa to niekiedy kilkakrotnie dłużej niż samo postępowanie arbitrażowe.

Pamiętać musimy również o tym, iż nie każdy rodzaj sporu może zostać rozstrzygnięty w drodze postępowania polubownego. Rozwiązanie to niekoniecznie obniża także koszty postępowania przy rozwiązywaniu sporu, bowiem sądy te mają określone stawki honorariów arbitrów i superarbitrów biorących udział w postępowaniu.

Ramy niniejszego opracowania nie pozwalają na zbyt szczegółową analizę postępowania przed sądami powszechnymi i postępowania przed sądem polubownym - warto jednak planując inwestycje budowlaną, wnikliwiej zastanowić się nad kwestią rozwiązywania sporów, które mogą przecież wyniknąć na każdym etapie procesu inwestycji budowlanej.