A A A

Samowolna budowa placu zabaw na terenie należącym do wspólnoty mieszkaniowej

articleImage: Samowolna budowa placu zabaw na terenie należącym do wspólnoty mieszkaniowej fot. Thinkstock
Organ nadzoru budowlanego prowadzi postępowanie administracyjne w sprawie samowolnego wybudowania placu zabaw bez zgłoszenia na terenie należącym do wspólnoty mieszkaniowej. Stwierdzono, że lokalizacja placu zabaw nie spełnia warunków technicznych - plac zabaw znajduje się od okien budynku mieszkalnego w odległości 4 m. Organ założył, że lokalizacja placu zabaw, która jest ogólnodostępna wymagała zgodnie z art. 30 ust. 4 prawa budowlanego zgłoszenia, gdyż budowa obiektów małej architektury wymaga zgłoszenia do właściwego organu architektoniczno-budowlanego. Organ odwoławczy przekazał do ponownego rozpatrzenia sprawę uzasadniając, "iż plac zabaw na terenie wspólnoty mieszkaniowej nie posiada statusu miejsca publicznego oraz, że wystarczy sobie wyobrazić sytuację, iż wspólnota mieszkaniowa w każdej chwili może wyłączyć dostępność osób trzecich chociażby poprzez ogrodzenie nieruchomości gruntowej stanowiącej jej własność".
Czy w tak przedstawionej sytuacji plac zabaw jest miejscem publicznym?
1.Teren należący do wspólnoty mieszkaniowej, na którym zlokalizowany jest plac zabaw, nie jest miejscem publicznym w rozumieniu art. 30 ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo budowlane.
2.Wykonanie placu zabaw na terenie należącym do wspólnoty mieszkaniowej nie wymaga zgłoszenia właściwemu organowi.
3.Naruszenie przepisów technicznych podczas robót budowlanych polegających na wykonaniu placu zabaw stanowi samowolę budowlaną określoną w art. 50 ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo budowlane.

 

Placem zabaw jest obszar wydzielonej przestrzeni wolnej od jakiejkolwiek zabudowy, z wyjątkiem przeznaczonej dla celów rekreacyjnych, będący swego rodzaju obiektem zaliczanym do małej architektury, wyposażony w zróżnicowane urządzenia rekreacyjne i zabawowe. Zgodnie z treścią art. 30 ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo budowlane zgłoszenia właściwemu organowi wymaga budowa obiektów małej architektury w miejscach publicznych. Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego w zakresie interpretacji "miejsca publicznego" nie jest jednolite. Początkowo judykatura skłaniała się do szerokiego rozumienia tego terminu. W wyroku z dnia 4 lutego 2002 r. (IV SA 2386/99) NSA stwierdził, że jeżeli droga nie została zaliczona do żadnej kategorii dróg publicznych, to i tak stanowi inne miejsce publiczne. Takie samo stanowisko NSA wyraził w wyroku z dnia 2 lipca 2004 r. (OSK 454/04) przyjmując, że także droga nie zaliczona do żadnej kategorii dróg publicznych, stanowi "inne miejsce publiczne". Jeżeli bowiem do istniejącej drogi (drogi wewnętrznej czy dojazdowej do pól, które nie są drogami publicznymi), ma dostęp nieograniczona ilość osób, które korzystają z tej drogi, to nie sposób przyjąć, że droga ta nie stanowi miejsca publicznego. Pogląd ten należy uznać za dyskusyjny, albowiem kryterium dostępności dla ogółu nie może stanowić samodzielnej podstawy do zakwalifikowania danego miejsca jako publicznego. W ten sposób bowiem należałoby przyjmować, że teren prywatny należący do konkretnej osoby fizycznej, jeżeli nie jest ogrodzony i zwyczajowo korzysta z niego nieograniczona liczba osób będzie uznawany za miejsce publiczne. Stanowisko takie wydaje się absurdalne. Dostrzeżone to zostało w końcu w orzecznictwie, bowiem w wyroku z dnia 28 marca 2006 r. (II OSK 675/05) NSA uznał, że przez pojęcie "innych miejsc publicznych", o których mowa w art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, nie należy rozumieć dróg niebędących drogami publicznymi w rozumieniu ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115). Następnie w wyroku z dnia 16 września 2005 r. (II OSK 27/05) NSA wyjaśnił, że w języku polskim pod pojęciem terminu "publiczne" rozumie się "dotyczący ogółu ludzi, służący ogółowi, przeznaczony, dostępny dla wszystkich, związany z jakimś urzędem, instytucją itp., społeczny, powszechny, ogólny, nie prywatny" i tak też należy interpretować pojęcie "miejsca publicznego". Dostępność dla ogółu przestała być zatem jedynym oraz decydującym kryterium klasyfikacji terenów publicznych lub prywatnych. Jeżeli zatem plac zabaw został usytuowany na nieruchomości należącej do wspólnoty mieszkaniowej to oznacza to, że teren ten nie jest miejscem publicznym, lecz prywatnym należącym do właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową. Jest to po prostu współwłasność właścicieli lokali znajdujących się w budynku usytuowanym na przedmiotowej nieruchomości. Mając powyższe na uwadze, wykonanie placu zabaw nie wymagało ani zgłoszenia, ani tym bardziej pozwolenia na budowę.

Niemniej, powyższe nie oznacza, że place zabaw nie podlegają żadnym rygorom. Zgodnie bowiem z § 40 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690) odległość placów zabaw dla dzieci, od linii rozgraniczających ulicę, od okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz od miejsc gromadzenia odpadów powinna wynosić co najmniej 10 m. Jeżeli zatem plac zabaw został zlokalizowanych w mniejszej odległości od okien przeznaczonych na pobyt ludzi nastąpiło naruszenie przepisów prawa budowlanego w zakresie warunków technicznych, jakim powinien odpowiadać plac zabaw. W takiej sytuacji ma miejsce samowola budowlana określona w art. 50 ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z treścią tego przepisu samowola budowlana może polegać na wykonywaniu robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach. Regulacja ta wprowadza zatem dwa przypadki samowoli. Pierwszym jest istotne odstępstwo od ustaleń i warunków pozwolenia na budowę, które koresponduje z treścią art. 36a ustawy Prawo budowlane, zaś drugim istotne odstępstwo od ustaleń i warunków określonych w przepisach. Ten drugi przypadek z wymienionych w art. 50 ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo budowlane ma miejsce w niniejszej sprawie. Opierając się na tym przepisie organ nadzoru budowlanego powinien wydać jedną z decyzji wymienionych w art. 51 ust. 1 pkt 1 lub 2 tej ustawy.
Łukasz Smaga 10.12.07
Zobacz wszystkie materiały pochodzące z:
Skomentowano 1 razy
Zapisz się na bezpłatny Newsletter Prawa Budowlanego

Inne artykuły o zbliżonej tematyce

Nie znaleziono żadnych artykułów.
Średnia ocena artykułu (oddanych głosów: 0)

  • Wieslawa Cwik IP: 46.186.* 03-08-2014
    Po tym wszyskim co czytalam ,to moze mam isc do sadu kto wygra.Plac zabaw mam przy samych oknach-1 m.Wspolnota tak zadecydowala a ja cierpie,jestem po udarze i co dalej.Jestem osoba prosta a reszta .....bardzo podchodzi egoistycznie.Odpiszcie co mam robic.
    Wieslawa Cwik z Debicy

    Zamieść odpowiedź Zamieść odpowiedź

Aktualności - Budownictwo

Tego samego autora

Polecane lektury