Wywłaszczenie

Pod pojęciem wywłaszczenia należy rozumieć pozbawienie lub ograniczenie w drodze decyzji administracyjnej prawa własności do nieruchomości, a także prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Regulacje dotyczące wywłaszczenia – przesłanek i zasad jego dokonywania, sposobu postępowania w tym przedmiocie, zasad ustalania odszkodowania itp. – znajdują się w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – dalej u.g.n.
Wywłaszczenie nieruchomości może nastąpić na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.
Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie.
(...)

Skutki w podatku dochodowym

Wskazywano już, że wywłaszczenie następuje za odszkodowaniem, ewentualnie za przyznaniem działki zamiennej (z możliwymi dopłatami). Dotyczy to zarówno wywłaszczenia następującego w ramach postępowania wywłaszczeniowego, jak i wywłaszczenia mającego miejsce przy podziale gruntów. Czy to kwota odszkodowania, czy to wartość działki gruntu otrzymanej w zamian są przychodem podatkowym. Mamy tu bowiem do czynienia z otrzymaniem przez podatnika pieniędzy bądź świadczenia rzeczowego. Zdarzenia te mieszczą się w ogólnym pojęciu przychodu, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) – dalej u.p.d.o.f., bądź odpowiednio w art. 12 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.).
W przypadku odszkodowania przychodem jest otrzymana kwota pieniędzy. W przypadku otrzymania nieruchomości zamiennej przychodem jest wartość rynkowa nieruchomości otrzymywanej w zamian oraz otrzymywane ewentualne dopłaty.

Przychód powyższy u podatników podatku dochodowego od osób fizycznych w wielu przypadkach objęty jest zwolnieniem od podatku. Zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 29 u.p.d.o.f. od podatku wolne są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Zwolnienie powyższe obejmuje zatem zarówno odszkodowanie wypłacane w przypadku wywłaszczenia, jak i przychód ze sprzedaży nieruchomości, do której dochodzi po rokowaniach przeprowadzonych w toku postępowania wywłaszczeniowego.
Zwolnieniem objęte są zarówno przychody otrzymane w związku z postępowaniem wywłaszczeniowym, jak i przychody otrzymane w związku z przejściem gruntu przeznaczonego na drogi publiczne na rzecz jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa w następstwie podziału nieruchomości. W tym przypadku bowiem odszkodowanie również jest wypłacane na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami.
Począwszy od 1 stycznia 2004 r., ustawodawca ograniczył zakres zwolnienia, o którym mowa. Zwolnienie nie przysługuje bowiem w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości wywłaszczanej, sprzedawanej na cele uzasadniające wywłaszczenie lub sprzedawanej w związku z wykonywaniem prawa pierwokupu przez nabywcę (gminę), nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź przed odpłatnym zbyciem nieruchomości, a cena jej nabycia wówczas przez niego zapłacona była niższa o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.
Powyższe ograniczenia mają na celu wyłączenie zwolnienia podatkowego w sytuacji, gdy grunty nabywane są przez podatnika ewidentnie z myślą o uzyskaniu wysokich zysków przy późniejszym wywłaszczaniu lub sprzedaży na cele uzasadniające wywłaszczenie. W takich przypadkach zwolnienie podatkowe nie ma żadnego uzasadnienia.
Zwolnienie nie będzie przysługiwać, gdy powyższe warunki – dotyczące okresu sprzedaży oraz ceny nabycia – będą spełnione łącznie. W przypadku gdy spełniony będzie tylko jeden z nich (np. odszkodowanie wprawdzie jest wyższe o określony procent od ceny zakupu, lecz minęły już 3 lata od chwili zakupu), wówczas zwolnienie będzie podatnikowi przysługiwać.
Jeśli spełniona jest tylko jedna z przesłanek (np. dotycząca daty nabycia), wówczas nie ma podstaw do odmowy zastosowania zwolnienia.
(...)

Skutki w podatku od towarów i usług

Wywłaszczenie – czy to za odszkodowaniem, czy to za przyznaniem nieruchomości zamiennej – jest formą dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) – dalej u.p.t.u.
Występuje tu dostawa towarów, niezależnie od tego, że wykonywana jest ona niejako pod przymusem. Zgodnie bowiem z przepisem art. 7 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., za dostawę towarów uważa się również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.
Podkreślić wszakże należy, że w przypadku wywłaszczenia za odszkodowaniem (także w związku z podziałem nieruchomości i przejęciem przez jednostkę samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa własności wydzielonych działek gruntu pod drogi publiczne) do czynności podlegającej opodatkowaniu (dostawy) dochodzi po stronie wywłaszczanego właściciela gruntu, a nie po stronie np. gminy przejmującej grunty. W związku z tym z faktycznym opodatkowaniem będziemy mieli do czynienia, jeśli wywłaszczany będzie podatnikiem względem danego gruntu. Jeśli zatem wywłaszczanym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności, której grunty stanowią majątek prywatny, to nie można mówić o opodatkowaniu tego zdarzenia (wywłaszczenia). W tym zakresie wywłaszczany nie jest podatnikiem VAT. Jeśli wywłaszczany będzie przedsiębiorcą, zaś grunty, których własności jest pozbawiany, stanowią składniki majątku związane z działalnością, to wówczas czynność ta (przejście własności gruntu) podlegać będzie opodatkowaniu (co nie jest równoznaczne z faktycznym opodatkowaniem – zastosowanie może znaleźć np. zwolnienie od podatku, choć podkreślić należy, że zwykle wywłaszczane grunty traktować trzeba jako grunty przeznaczone pod zabudowę – wywłaszczenie następuje przecież w związku z realizacją celu publicznego, a to zazwyczaj łączy się z jakimiś zamierzeniami budowlanymi na tym gruncie).
(...)