A A A

Stawki podatku od nieruchomości dla budynków

Każdy podatek ma konstrukcję składającą się ze stałych elementów. Składniki te posiada każdy podatek, jednakże są one inne w każdym z nich. Do jednego z tych komponentów, które występują w każdym podatku, zalicza się stawkę podatkową.
articleImage: Stawki podatku od nieruchomości dla budynków fot. Thinkstock
Stawka podatkowa wyraża relację między podstawą opodatkowania a wysokością podatku. Wskazuje jaka część podstawy opodatkowania (jeśli wyrażona jest ona wartościowo) staje się podatkiem, względnie ile podatku przypada na jednostki, w których podstawa opodatkowania jest wyrażona (jeśli podstawa opodatkowania nie ma charakteru wartościowego).
W zależności od podstawy opodatkowania wyróżnia się stawki procentowe (podstawa opodatkowania wyrażona wartościowo) i kwotowe (podstawa opodatkowania wyrażona ilościowo).
W podatku od nieruchomości mamy do czynienia zarówno ze stawkami kwotowymi, jak i stawkami procentowymi. Jest to związane z faktem, że chociaż podstawa opodatkowania w podatku od nieruchomości jest ujęta przede wszystkim ilościowo (powierzchnia gruntów lub budynków) – i w tym przypadku mamy do czynienia ze stawkami ilościowymi – to jednak występuje również podstawa opodatkowania ujęta wartościowo (w przypadku budowli związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą) - i w tym przypadku mamy do czynienia z procentową stawką podatku.

Uprawnienia rad gmin do kształtowania stawek podatkowych
Specyfiką podatku od nieruchomości – jak również pozostałych podatków lokalnych (do pobierania których właściwe są gminne organy podatkowe, i które jednocześnie są dochodami gmin) – jest to, że władze lokalne mają pewne kompetencje do kształtowania wysokości opodatkowania.
W ramach tych kompetencji mogą ustalać wysokość stawek podatkowych (w ramach ustalonego w przepisach ustawy maksimum) oraz wprowadzać pozaustawowe zwolnienia przedmiotowe od podatku.
Przepis art. 5 ust. 1 in principio ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 z późn. zm.) - dalej u.p.o.l., stanowi, że to rada gminy, w drodze uchwały, określa wysokość stawek podatku od nieruchomości, z tym że stawki nie mogą przekroczyć rocznie wysokości określonej w u.p.o.l.
Przyjmuje się jednocześnie, że rada gminy nie może określić „zerowej” stawki podatku od nieruchomości (tak np. wyrok NSA z dnia 22 lipca 1993 r., sygn. SA/Kr 1050/93, Wokanda 1993/12/21).
Podkreślić tutaj jeszcze należy, że podatek od nieruchomości ma charakter podatku rocznego. Także stawki podatku od nieruchomości są stawkami rocznymi. W związku z tym ewentualna zmiana stawek podatku w trakcie trwania obowiązku podatkowego w danym roku podatkowym nie może wpływać na wysokość podatku w tym roku.
Przyjmuje się, że rada gminy (miasta) może w ciągu roku uchwalić nowe stawki podatku od nieruchomości, z tym, że:
1) w stosunku do podatników, u których już wcześniej w tym roku powstał obowiązek podatkowy - nowe stawki mogą obowiązywać od dnia 1 stycznia następnego roku podatkowego;
2) w stosunku do podatników, u których obowiązek podatkowy powstaje po wejściu w życie uchwały - nowe stawki obowiązują od dnia powstania obowiązku podatkowego w trakcie roku.

Podkreśla się to także w orzecznictwie podatkowym. Przykładowo w orzeczeniu z dnia 24 lipca 1996 r., SA/Łd 77/95, ONSA 3/1997, poz. 123 NSA stwierdził: "Stawki podatku od nieruchomości, określone uchwałą rady gminy (art. 5 wyżej wymienionej ustawy), która weszła w życie w czasie roku podatkowego (...), nie mogą mieć zastosowania do obliczania wysokości podatku za ten rok podatkowy". Z kolei w uchwale Regionalnej Izby Obrachunkowej w Bydgoszczy z dnia 22 kwietnia 1999 r., XV/15/99, OwSS 3/1999, poz. 101 stwierdzono: "Podatek od nieruchomości jest podatkiem rocznym. Świadczy o tym zarówno sposób określenia jego stawek, jak i przyjęte zasady jego wymiaru i poboru. Oznacza to również, że stawki tego podatku, co do zasady, powinny być ustalane każdorazowo przed rozpoczęciem kolejnego roku podatkowego. Natomiast zmiana stawek podatku od nieruchomości w ciągu roku podatkowego nie jest sprzeczna z prawem, jednak mogą one obowiązywać dopiero od wejścia w życie uchwały zmieniającej ich wysokość i mieć zastosowanie tylko do tych podatników, u których obowiązek podatkowy powstał po wejściu w życie nowych stawek”.

Przepisy u.p.o.l., które przewidują stawki maksymalne dla poszczególnych kategorii budynków, pozwalają radom gmin różnicować stawki podatku od nieruchomości. Stosownie do art. 5 ust. 3 u.p.o.l. przy określaniu wysokości stawek podatku od nieruchomości dla budynków rada gminy może różnicować ich wysokość dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności lokalizację, sposób wykorzystywania, rodzaj zabudowy, stan techniczny oraz wiek budynków.
Z przepisów powyższych wynika, że stawki podatku mogą być różnicowane wyłącznie ze względu na kryterium przedmiotowe (cechy samych budynków). Nie można różnicować stawek podatku ze względu na kryterium podmiotowe, np. z uwagi na to w czyim posiadaniu czy czyją własnością jest dana nieruchomość (wyrok NSA z dnia 15 października 2003 r., sygn. SA/Sz 581/03, Glosa 2004/6/33), z uwagi na łączną powierzchnię wszystkich budynków i ich części danego podatnika (wyrok WSA w Warszawie z dnia 19 września 2006 r., sygn. III SA/Wa 1887/06, LEX nr 270331), ze względu na sytuację zdrowotną lub majątkową podatnika (wyrok NSA z dnia 20 czerwca 2002 r., sygn. I SA/Wr 109/00, LEX nr 77541), czy też stałe miejsce zamieszkania w gminie, bądź jego brak (wyrok NSA z dnia 4 listopada 1992 r., sygn. SA/Ka 965/92, POP 1995/5/97).

Budynki mieszkalne

Pierwszą kategorią budynków, dla których rady gminy ustalać mogą stawki podatku od nieruchomości, są budynki mieszkalne. Dla takich budynków stawka podatku – w 2009 r. - wynosi nie więcej niż 0,62 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.
Przepisy u.p.o.l. nie definiują pojęcia budynków mieszkalnych. Co do zasady przynależność budynku do odpowiedniego rodzaju ustala się zgodnie z zasadami wynikającymi z klasyfikacji statystycznych. Budynki mieszkalne zostały określone jako obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej budynku jest wykorzystywana na cele mieszkalne. W przypadku, gdy ewidencja budynków nie jest lub dotychczas nie była prowadzona, podstawowym kryterium zaliczenia danego budynku do odpowiedniej kategorii jest dokumentacja budowlana danego obiektu, np. projekt budowlany, pozwolenie na budowę, decyzja o dopuszczeniu budynku do użytkowania itp., w której znajduje się dokonane przez odpowiedni organ precyzyjne określenie rodzaju budynku. Jeżeli z przedmiotowej dokumentacji wynika jednoznacznie kategoria budynku, to za taki powinien go uznać organ podatkowy. Organ podatkowy nie ma bowiem podstaw do podważania prawomocnych decyzji wydawanych przez inne organy (zob. także wyrok WSA w Warszawie z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. III SA/Wa 2844/06, LEX nr 206651).
Z drugiej strony podkreśla się również, że kryterium decydującym o zaliczeniu budynku do mieszkalnych jest kryterium zaspokajania podstawowych potrzeb mieszkaniowych właściciela i osób mu bliskich. Jeśli budynek (jego część) służy zamieszkiwaniu w nim, to wówczas można potraktować go jako budynek mieszkalny.

W związku z powyższym problematyczne jest opodatkowanie podatkiem od nieruchomości budynków letniskowych. Przyjmuje się, że tego rodzaju budynek może być opodatkowany stawką właściwą dla budynków mieszkalnych tylko wówczas, gdy będzie użytkowany faktycznie przez właściciela (jego bliskich), służąc tym samym zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkalnych (nie rekreacyjnych, wypoczynkowych bądź w celu lokaty kapitału) – tak NSA w wyroku z dnia 19 lutego 2008 r., sygn. II FSK 1726/06, LEX nr 361469. Niekiedy można jednak spotkać się z restrykcyjnym poglądem, że budynek letniskowy, przeznaczony do sezonowego jedynie zamieszkania, niezależnie od standardu budynku oraz długości trwania sezonu, nie spełnia kryterium budynku mieszkalnego (wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 października 2006 r., sygn. III SA/Wa 2147/06, LEX nr 276791).
Za budynek mieszkalny można uznać natomiast budynek domu opieki społecznej (wyrok NSA z dnia 3 czerwca 2006 r., sygn. SA/Sz 1614/01, OwSS 2005/1/4).

Sporne jest natomiast ewentualne potraktowanie jako budynków mieszkalnych budynków zakładów karnych oraz aresztów śledczych. Przeważa pogląd, że nie są one budynkami mieszkalnymi (tak np. WSA w Olsztynie w wyroku z dnia 27 czerwca 2007 r., sygn. I SA/Ol 230/07), choć można się spotkać również z poglądem, że takie budynki można uznać za mieszkalne (tak NSA w wyroku z dnia 20 stycznia 1998 r., sygn. I SA/Po 1064/97, POP 1999/3/95).
W kontekście definicji budynków mieszkalnych problemem jest także opodatkowanie garaży. Przyjmuje się, że jeśli garaże stanowią część budynku mieszkalnego, to wówczas także powierzchnia garaży powinny być opodatkowana wedle stawki właściwej dla budynków mieszkalnych. Taki pogląd zaprezentowano choćby w piśmie MF z dnia 11 marca 2005 r., LK-833/PP/05/ST-52 (Biul. Skarb. 2005, nr 2, poz. 24), w którym stwierdza się m.in.: „w związku z powyższym, jeżeli garaż stanowi część budynku mieszkalnego (np.: w wyniku rozbudowy budynku mieszkalnego), wówczas budynek ten w całości podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawek właściwych dla budynków mieszkalnych lub ich części". W orzeczeniu SKO w Szczecinie z dnia 7 czerwca 2006 r., SKO/413/1337/06 stwierdzono z kolei: "W doktrynie prawa podatkowego za budynek mieszkalny przyjęło się uważać całość pomieszczeń, mieszczących się w bryle budynku, związanych z szeroko pojętą funkcją zamieszkiwania. W skład budynku mieszkalnego wchodzą w tej sytuacji nie tylko pomieszczenia mieszkalne, lecz także np. kotłownia, pralnia czy garaż (pomieszczenia gospodarcze)". Natomiast Prezydent Miasta Koszalina w piśmie z dnia 30 grudnia 2005 r., Fn.IIBn0550/2/05 (http://sip.mf.gov.pl) zauważył: „W ramach budynku mieszkalnego należy uwzględnić także garaże, których funkcja dotyczy także zamieszkiwania, a to prowadzi do wniosku, iż taki garaż powinien być opodatkowany według stawki przewidzianej dla budynków mieszkalnych określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych”.
Jeśli jednak budynek garażu jest odrębny od budynku mieszkalnego, wówczas garaż będzie opodatkowany stawką właściwą dla budynków pozostałych, z wyjątkiem sytuacji, gdy będzie związany z prowadzeniem działalności gospodarczej (zob. także cytowane już pismo MF z dnia 11 marca 2005 r., LK-833/PP/05/ST-52).

Budynki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą
Kolejnym rodzajem budynków, dla których ustalono odrębną maksymalną wysokość stawki podatku, są budynki związane z prowadzoną działalnością.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. maksymalna stawka podatku w 2009 r. dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej nie może przekroczyć 19,81 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.

W istocie opisano tutaj dwie kategorie budynków – po pierwsze „budynki (niemieszkalne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”, zaś po drugie „budynki mieszkalne (ich części) zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej”.
Definicja pierwszej kategorii budynków zawarta jest w art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. Powołany przepis stanowi, że budynek związany z prowadzeniem działalności gospodarczej to budynek będący w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.
Istotne znaczenie ma to, że dla uznania, że budynki są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą – w rozumieniu przepisów u.p.o.l. - nie jest konieczne stwierdzenie, że są one nieprzerwanie wykorzystywane w takim celu. Powoływana już definicja uzależnia uznanie budynku za „związany z działalnością gospodarczą” nie od faktycznego jego wykorzystywania, lecz od samego tylko faktu, że znajduje się on w posiadaniu określonego podmiotu (przedsiębiorcy). Jedyny w zasadzie wyjątek dotyczy tych nieruchomości, które ze względów technicznych nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia tej działalności (patrz niżej).

Każdy budynek, który znajduje się w posiadaniu przedsiębiorcy, w rozumieniu u.p.o.l. „związany jest z prowadzeniem działalności gospodarczej", za wyjątkiem wyraźnie wymienionych w ustawie budynków mieszkalnych, a także z wyjątkiem tych przypadków, gdy przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.
Jak wskazuje się w piśmiennictwie "Jeżeli podatnik był przedsiębiorcą podlegającym przepisom ustawy - Prawo działalności gospodarczej, to nabyte grunty i budynki dla celów prowadzenia działalności gospodarczej nabierały charakteru związania z działalnością gospodarczą przez sam fakt nabycia przez przedsiębiorcę"1.

W orzecznictwie podkreśla się jednocześnie, że posiadane przez przedsiębiorcę nieruchomości są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej także w razie ich faktycznego niewykorzystywania na cele działalności. Przykładowo w uchwale z dnia 28 grudnia 1995 r., sygn. akt VI SA 21/95 (publ. ONSA 1996/1/9) NSA stwierdził: "Budynki i grunty podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą mogą być uznane za obiekty wymienione w art. 5 ust. 1 pkt 2 i pkt 5 lit. a) ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. Nr 9, poz. 31 z późn. zm.) także wtedy, gdy w roku podatkowym nie były wykorzystane do prowadzenia wspomnianej działalności".

Drugą kategorią budynków – które opodatkowane są wedle stawki właściwego dla działalności gospodarczej – są „budynki mieszkalne (ich części) zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej”. W tym przypadku warunkiem opodatkowania według wyższej stawki jest faktyczne zajęcie danego budynku (jego części) na potrzeby prowadzonej działalności. Budynek mieszkalny pozostający w posiadaniu przedsiębiorcy (lecz nie wykorzystywany faktycznie na cele prowadzonej działalności) podlega opodatkowaniu wedle stawek właściwych dla budynków mieszkalnych.
Przy opodatkowaniu takich budynków (ich części) w praktyce problemy sprawia określenie, kiedy można mówić o zajęciu „części budynku” na potrzeby działalności. Dotyczy to zwłaszcza przypadków wykorzystywania części mieszkania prywatnego (ale i części prywatnego domu) na potrzeby prowadzonej działalności. Przepisy u.p.o.l. nie precyzują bowiem, kiedy część mieszkania jest „zajęta na prowadzenie działalności”.
W piśmiennictwie wskazuje się, że podatek wedle wyższych stawek należy płacić wtedy, gdy część lokalu przeznaczona na działalność jest fizycznie wydzielona oraz nie jest wykorzystywana na inne potrzeby2. W interpretacji Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 3 sierpnia br., IIIRF 31100/1/02/07, http://sip.mf.gov.pl, wskazano, że w sytuacji, w której część mieszkania jest wykorzystywana na potrzeby indywidualnej praktyki lekarskiej (i znajduje się tam biurko, komputer, krzesło, dokumenty oraz specjalistyczny sprzęt), ale lekarz nie przyjmuje pacjentów, zaś powierzchnia ta nie jest fizycznie wydzielona i jest także wykorzystywana na potrzeby osobiste, lokal nie stracił swojego mieszkalnego charakteru i nie trzeba płacić wyższego podatku. Dalej wskazuje się, że: „Zwrot „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej” oznacza, że budynek mieszkalny lub jego część musi być faktycznie zajęty na działalność gospodarczą, nie wystarczy więc fakt, że jest on związany z działalnością gospodarczą, gdyż znajduje się w posiadaniu przedsiębiorcy. (...) Jeżeli zatem lokal mieszkalny lub jego część został zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, ale powierzchnie zajmowane na prowadzenie działalności gospodarczej służą jednocześnie celom mieszkalnym, to będą one korzystały ze stawki określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, tj. jak dla budynków mieszkalnych”.
(...)
Adam Bartosiewicz 09.11.09
Zobacz wszystkie materiały pochodzące z:
Skomentowano 0 razy
Zapisz się na bezpłatny Newsletter Prawa Budowlanego

Inne artykuły o zbliżonej tematyce

Nie znaleziono żadnych artykułów.
Średnia ocena artykułu (oddanych głosów: 0)

Aktualności - Budownictwo

Tego samego autora

Polecane lektury