Organy nadzoru budowlanego po stwierdzeniu, że użytkownik wieczysty ogrodził swoją nieruchomość ogrodzeniem, którego wzniesienie było niezgodne z ustaleniami obowiązującego na tym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nakazały na podstawie art. 49b ust. 1 ustawy Prawo budowlane dokonanie całkowitej rozbiórki ogrodzenia. Wskazały, że budowa spornego ogrodzenia nie była objęta obowiązkiem zgłoszenia właściwemu organowi architektoniczno - budowlanemu. Niezależnie jednak od tego, jego wzniesienie musiało być zgodne w przepisami prawa, w tym z przepisami prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dopuszczał natomiast na objętym nim terenie dotychczasowe użytkowanie do czasu jego zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie miejscowym, zakazując jednocześnie tymczasowego zagospodarowania. Jedyną zatem możliwością doprowadzenia ogrodzenia do stanu zgodnego z prawem - w tym przypadku z prawem miejscowym - było nakazanie jego rozbiórki na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 51 ust. 7 ustawy Prawo budowlane.

Ogrodzenie terenu to nie zagospodarowanie
W skardze do sądu, odwołujący zarzucił organom błędną interpretację terminu "zagospodarowanie obszaru" i w konsekwencji bezprawny nakaz rozbiórki ogrodzenia. Wyjaśnił, że na nieruchomości oddanej mu w użytkowanie wieczyste od długiego czasu prowadzony był handel bazarowy, kontynuowany w niezmienionej postaci do chwili obecnej. Ogrodzenie działki metalowym płotem o wysokości 155 cm jedynie porządkowało zatem handel w tym miejscu, i nie stanowiło tymczasowego zagospodarowania terenu. Ponadto, na wzniesienie budowli tego rodzaju przepisy prawa budowalnego nie wymagają zezwolenia.

Prawo użytkownika wieczystego można ograniczyć
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że kontrolowana decyzja nie naruszała prawa; w konsekwencji nie powstały przesłanki do jej uchylenia lub stwierdzenia rażącego naruszenia prawa.

Sąd przypomniał, że zgodnie z art. 233 k.c. użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu i swoim prawem rozporządzać z wyłączeniem innych osób, ale w granicach, określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Prawo użytkowania wieczystego, w swej treści zbliżone jest przy tym do prawa własności i nie jest prawem bezwzględnym. Podobnie jak własność, prawo użytkowania wieczystego może być ograniczone tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza się istoty tego prawa. W tej sprawie ograniczenie takie polegało na zakazie oznaczonego zagospodarowania nieruchomości, objętej takim prawem, wprowadzonym przez przepis prawa miejscowego - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują bowiem, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Można użytkować, ale tylko w dotychczasowy sposób
W realiach sprawy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz uchwała rady miasta o jego przyjęciu stanowiły, że nieruchomość skarżącego, znajdując się na obszarze przeznaczonym pod komunikację tramwajową, usługi handlu i biur, jak również jako teren inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym, mogła być użytkowana w sposób dotychczasowy do czasu zagospodarowania tego terenu zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie miejscowym. Zakazane było przy tym tymczasowe zagospodarowanie terenu. Oznaczało to, że na tym obszarze dopuszczalne było wyłącznie takie użytkowanie, jakie istniało w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania. Skoro więc skarżący prowadził na użytkowanej wieczyście nieruchomości określoną działalność, w oznaczony sposób zagospodarowując nieruchomość do dnia uchwalenia planu miejscowego, to po tym dniu wejścia w życie planu nie mógł już w odmienny sposób zagospodarowywać nieruchomości (np. poprzez posadowienie ogrodzenia, utwardzenie terenu). Nie mógł więc - pomimo braku takiego zakazu, wynikającego z przepisów prawa budowlanego - ogrodzić nieruchomości, nawet w prowizoryczny sposób, gdyż posadowienie ogrodzenia było sposobem zagospodarowania gruntu.

Wyrok WSA w Warszawie z dnia 19 października 2017 r. VII SA/Wa 2715/16.