Zgodnie z par. 14a ust. 2 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych na budynku mieszkalnym wielorodzinnym mogą być instalowane urządzenia związane z użytkowaniem budynku lub mieszkania, jak: kraty, żaluzje, rolety, zabudowy balkonów i loggii.

Balkon musi pozostać balkonem

W wyniku zainstalowania wspomnianych urządzeń nie powinno dojść do utraty swojej funkcji przez balkon, w szczególności nie powinien on zacząć pełnić funkcji dodatkowego pomieszczenia lokalu mieszkalnego. Dodatkowo instalowanie powinno nastąpić na balkonie, bez ingerencji w konstrukcję budynku.

Taka zabudowa powinna mieścić się w definicji urządzenia budowlanego z art. 3 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane, czyli urządzenia technicznego związanego z obiektem budowlanym, zapewniającym możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. 

Instalowanie na obiektach budowlanych stanowiących albo niestanowiących całości techniczno-użytkowej urządzeń o wysokości powyżej 3 m wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Jeśli planowane do instalacji urządzenie będzie miało mniejszą wysokość to nie ma konieczności dokonywania zgłoszenia ani uzyskiwania pozwolenia na budowę (art. 29 ust. 3 i 4 Prawa budowlanego).

Sprawdź też: Czy zabudowa balkonu na pierwszym piętrze ściankami i stworzenie nowego pomieszczenia (wiatrołapu) stanowi rozbudowę? >>>

Zabytkowe budynki z pozwoleniem lub zgłoszeniem

Przepisy inaczej traktują  budynki wpisane do rejestru zabytków. W ich wypadku konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Natomiast jeśli prace mają być wykonane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, to obowiązkowe jest ich zgłoszenie organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Co więcej, zarówno do zgłoszenia jak i do wniosku o pozwolenia na budowę należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Czytaj też: Nowy balkon tylko za pozwoleniem - omówienie orzeczenia >>>

Rozbudowa budynku

Jeśli zabudowa balkonu doprowadzi do stanu faktycznego, w którym w mieszkaniu powstanie kolejne pomieszczenie (dodatkowy pokój) to takie roboty budowlane mogą być uznane za rozbudowę lub przebudowę budynku wymagającą pozwolenia na budowę i prowadzić do konieczności uzyskania innych decyzji, np. warunków zabudowy.

Warto zwrócić uwagę, że organy oraz orzecznictwo często mają rozbieżne stanowiska przy kwalifikacji zabudowy balkonu. Przykładowo można wskazać, na wyrok NSA z 22 czerwca 2016 r. (II OSK 2543/14), w którym wskazano, że „fakt zabudowy balkonu witryną szklaną w ramach PCV nie daje podstaw do kwalifikacji robót do rozbudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 pr. bud. Tego typu konstrukcji nie regulują wprost przepisy pr. bud. Nie ma usprawiedliwionych podstaw do kwalifikacji takiej konstrukcji do obiektu budowlanego lub jego części, a montażu takiej nietrwałej konstrukcji zabudowy balkonu jako budowy”.

Sprawdź też: Czy instalacja monitoringu przez jednego z mieszkańców na nieruchomości wspólnej (bez zgody pozostałych mieszkańców nieruchomości) jest dopuszczalna? >>>

Sprawdź też: Kiedy balkon należy traktować jako loggię, a kiedy jako taras? >>>

Konieczność uzyskania zgody wspólnoty

Z art. 6 ustawy o własności lokali wynika, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. W budynku mieszkalnym wielorodzinnym poszczególne osoby są właścicielami swoich lokali oraz współwłaścicielami części wspólnych budynku. Oznacza to, że jeśli roboty budowlane mają ingerować w części wspólne to konieczne będzie uzyskanie zgody wspólnoty.

Sprawdź też: Zwoływanie zebrań wspólnoty mieszkaniowej - KOMENTARZ PRAKTYCZNY >>>

Autorka: dr. Martyna Sługocka, senior associate w kancelarii GWW, autorka Legal Alertu.

Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych

Roman Dziczek

Sprawdź