Z mocy art. 331 Kodeksu cywilnego, do wspólnoty mieszkaniowej stosuje się przepisy o osobach prawnych, w zakresie nieuregulowanym w ustawie o własności lokali. Przepis ten stanowi, iż do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. W szczególności znaczenie będzie miał zapis art. 38 k.c.: osoba prawna (tu wspólnota) działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie.

Sposób reprezentacji wspólnoty będzie wynikał z przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - dalej u.w.l., tj. z przyjętego sposobu zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 u.w.l.). szerzej analiza dot. zarządu wspólnoty mieszkaniowej; dochodzenia należności pieniężnych przez wspólnotę mieszkaniową

Umowy

Wspólnota mieszkaniowa, jako podmiot prawa cywilnego, może występować w obrocie prawnym w praktycznie każdej dziedzinie. Oczywiste jest jednak, iż przedmiotem działania wspólnoty jest tylko sfera związana z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Jest to cel powołania wspólnot mieszkaniowych.
Jednym z przejawów posiadania przez wspólnotę zdolności do czynności prawnych (możliwość zaciągania zobowiązań własnym działaniem) jest możliwość zawierania przez nią umów.

Treścią umowy jest zobowiązanie się jednej lud więcej stron do świadczenia (art. 353 k.c.). Można wskazać, iż istnieje wiele podziałów umów. Przykładowo rozróżnia się umowy:
– jednostronnie (np. darowizna) lub wielostronnie (np. sprzedaż, najem) zobowiązujące,
– umowy realne (związane z wręczeniem rzeczy, np. zastaw),
– odpłatne (np. najem) – nieodpłatne (np. użyczenie),
– losowe (wynik zdarzenia zależy od przypadku, np. umowa ubezpieczenia),
– zobowiązujące – rozporządzające.

Bardzo istotnym jest podkreślenie, iż w obrocie nie trzeba się kierować typowymi umowami (umowy nazwane). Umowy nazwane są to poszczególne typy umów, które są uregulowane szczegółowo w k.c. lub innych przepisach. Artykuł 3531 k.c. stanowi, iż strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Tak więc umów zawartych w k.c. nie należy traktować jako jedyny możliwy wyznacznik charakteru i treści umowy. Strony mogą w praktyce dowolnie modyfikować dany typ umowy, tak aby jej treść jak najlepiej odpowiadała ich potrzebom.

W zakresie swobody umów strony mają swobodę co do:
– decyzji o jej zawarciu lub nie,
– treści umowy,
– formy (z zastrzeżeniem wymogów ustawowych, np. akt notarialny dla zbycia nieruchomości).
W zakresie działania wspólnoty można wskazać obszary, w których wspólnota zawiera najczęściej umowy. Będą to umowy dotyczące:
– zarządzania nieruchomością wspólną i reprezentacji wspólnoty (umowy z zarządem, zarządcą, administratorem, zlecenie prowadzenia księgowości, obsługi prawnej),
– korzystania z nieruchomości wspólnej (umowy najmu, dzierżawy, użyczenia),
– zbywania części wspólnej (sprzedaż, zamiana),
– utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie (roboty budowlane, konserwacja, naprawa, sprzątanie, usługi kominiarskie, ubezpieczenia, wywóz śmieci),
– dostarczania mediów do nieruchomości wspólnej (dostawa wody, energii elektrycznej).

Oczywiście katalog ten nie jest zamknięty, gdyż – jak to już podkreślono – wspólnota występuje w obrocie prawnym tak jak i inne podmioty, co za tym idzie może praktycznie kontraktować (zawierać umowy) we wszelkich aspektach swej działalności.
(...)