25 października 2015 r. weszły w życie znowelizowane przepisy (art. 29 i 29a) ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, t.j. Dz. U z 2013 r. poz. 255 oraz z 2015 r. poz. 1169 i 1582 (dalej: u.f.p.b.m.), które wprowadzają nowe zasady partycypacji w Towarzystwach Budownictwa Społecznego (dalej TBS). Poszerzony został katalog podmiotów uprawnionych do wnoszenia partycypacji w kosztach budowy, obniżono maksymalną wysokość wnoszonej partycypacji oraz zmieniono zasady jej waloryzacji.
Zmiany wynikają z ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. z dnia 10paździenika 2015 r. poz. 1582.
Poszerzony katalog podmiotów uprawnionych do partycypacji w kosztach budowy
Uchwalona treść art. 29 ust. 1-3 u.f.p.b.m. poszerza katalog podmiotów z którymi TBS-y mogą podpisywać umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych. Dotychczas, umowy takie mogli zawierać pracodawcy działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie. Trzecią kategoria podmiotów uprawnionych do zawierania umów o partycypację powiaty, gminy i związki międzygminne, działające w celu podnajmowania lokali mieszkalnych osobom fizycznym, przy czym podnajmowanie tych lokali nie wymaga zgody TBS. Czwartą kategorię podmiotów uprawnionych do zawarcia takiej umowy stanowiły osoby fizyczne, ale tylko w stosunku do lokali mieszkalnych których były potem najemcami.
W znowelizowanej treści ustawy, katalog tych podmiotów nie zostaje ograniczony, a przeciwnie - zniesione zostaje ograniczenie prawne nie dające możliwości wniesienia partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego przez osoby fizyczne na rzecz osób trzecich i dodatkowo wskazana została Agencja Mienia Wojskowego, o której mowa w ustawie z dnia 10 lipca 2015 r. o Agencji Mienia Wojskowego, Dz. U. poz. 1322, jako uprawniona do zawierania umów z TBS w sprawie partycypacji w kosztach budowy mieszkań, które następnie będą podnajmowane lub przydzielane osobom fizycznym wskazanym przez tę agencję.
Nowe brzemiennie art. 29 ust 1 stanowi, że w partycypacji mogą uczestniczyć pracodawcy, działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, ale także osoby mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie. To oznacza, że wprowadzona zmiana umożliwia również osobom fizycznym zawarcie z TBS-em umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych, których najemcami będą wskazane przez nie osoby trzecie, np.: rodzice chętni partycypować w kosztach budowy lokalu dla dzieci.
W art. 29 ust. 3 zapisano zasadę, że podnajmowanie lub przydział przez powiat, gminę, związek międzygminny lub Agencję Mienia Wojskowego lokalu mieszkalnego, do budowy którego podmioty te wniosły partycypacje, nie wymaga zgody TBS.
| Dowiedz się więcej z książki | |
 |
Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Komentarz
|
Zmiana zasad wnoszenia partycypacji
Zmiana art. 29a ust. 2 prowadzi do obniżenia maksymalnej kwoty partycypacji własnej ww. podmiotów z 30% do 25% kosztów budowy lokalu mieszkalnego.
Dodatkowo, wprowadza się zasadę limitowania maksymalnej wysokości partycypacji własnej przyszłego lokatora wyłącznie do przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych realizowanych w ramach nowego rządowego programu wsparcia budownictwa mieszkaniowego, którego zasady zostały określone w znowelizowanych tą samą ustawą art. 15a – 15c powołanej we wstępie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. W pozostałych przypadkach obowiązywać będzie swoboda zawierania umów w tym zakresie, co oznacza, że TBS-y i podmiot wnoszący partycypację mogą swobodnie ustalać jej wysokość. Oczywiście, niższa kwota partycypacji w kosztach budowy skutkowała będzie koniecznością zaciągnięcia przez TBS wyższego kredytu pokrywającego te koszty na etapie montażu finansowego przedsięwzięcia. To z kolei, pociągnie za sobą konieczność wnoszenia wyższych opłat przez najemcę w części dotyczącej obsługi zaciągniętego kredytu.
Wprowadzone do ustawy uelastycznienie w tym zakresie umożliwi realizowanie przez TBS-y, niezależnie od rządowego programu wsparcia, takich projektów mieszkaniowych, które mogą wymagać odmiennych rozwiązań od aktualnych przepisów ustawy. Przykładem może być wyższa partycypacja najemców w kosztach budowy w przypadku inwestycji adresowanych do wyższych grup dochodowych, zakładających docelowe przeniesienie prawa własności wybudowanego mieszkania na najemcę.
Z analiz przeprowadzonych przez BGK (podanych w uzasadnieniu do projektu zmian ustawy) wynika, że obniżenie partycypacji np. do 15% kosztów budowy spowoduje wzrost kosztów spłaty kredytu zaciągniętego na 29 lat o ok. 2 zł/m2 powierzchni wynajętego lokalu mieszkalnego na miesiąc. Ze względu na różne koszty budowy w różnych miastach, w ww. analizie jako szacunkowe kwoty podano wzrost kosztów spłaty kredytu, np. w Warszawie (najwyższy wskaźnik) – z 17,21 zł do 19,86 zł; w Gdańsku – z 13,82 zł do 15,95 zł; w Olsztynie – z 13,73 zł do 15,84 zł; w Rzeszowie (jeden z najniższych wskaźników) - z 10,32 zł do 11,91 zł.
Obniżenie obowiązkowej kwoty partycypacji do 25% kosztów budowy, koresponduje ze zmianami w zakresie progów dochodowych wyznaczających uprawnienia do wynajmu mieszkania na warunkach preferencyjnych określonych w art. 30 u.f.p.b.m. Obniżenie partycypacji ma ułatwić osobom gorzej sytuowanym uzyskanie prawa do lokalu mieszkalnego, co mogłoby być utrudnione w przypadku konieczności wniesienia wyższej kwoty partycypacji.
Zmiana zasad waloryzacji kwoty partycypacji
Zmiana w art. 29a ust. 3 dotyczy zasad waloryzacji kwoty wpłaconej przez lokatora partycypacji własnej, dokonywanej w momencie zwrotu tej partycypacji przez TBS w sytuacji zakończenia najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego. Zmiana przewiduje, przede wszystkim oparcie waloryzacji kwoty partycypacji własnej na rzeczywiście poniesionych przez przyszłego lokatora nakładach (a nie „odsetku” tych nakładów w kosztach całego przedsięwzięcia TBS), zwaloryzowanych wskaźnikiem odzwierciedlającym procentową zmianę kosztów budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w budownictwie wielorodzinnym. Korekta formuły ustawowej zapewniać będzie adekwatny punkt odniesienia dla formuły waloryzacyjnej, gdyż partycypacja jest uczestnictwem w kosztach budowy nowego mieszkania, tak więc to wskaźnik odzwierciedlający przeciętną zmianę ww. kosztów powinien być podstawą waloryzacji kwoty wniesionej partycypacji.
Nowa zasada obliczenia kwoty zwrotu wniesionej partycypacji określona jest w formule:
gdzie poszczególne symbole oznaczają:
- Pz - kwota zwracanej partycypacji;
- Pw - kwota wpłaconej partycypacji;
- Cz - średnia arytmetyczna wartości wskaźnika ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ogłoszonych przez GUS dla kwartału, w którym nastąpiło opróżnienie lokalu oraz dla trzech poprzedzających ten kwartał okresów kwartalnych;
- Cw - średnia arytmetyczna wartości wskaźnika ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ogłoszonych przez GUS dla kwartału, w którym nastąpiło zawarcie umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego oraz dla trzech poprzedzających ten kwartał okresów kwartalnych;
- n - liczba pełnych lat kalendarzowych przypadających w okresie od dnia zawarcia umowy najmu lokalu do dnia, w którym nastąpiło opróżnienie lokalu.
Zgodnie ze wzorem, uwzględnienie w ramach formuły waloryzacyjnej wskaźnika zmiany wysokości kosztów budowy następować będzie dla całego kraju na podstawie wysokości wskaźnika GUS, ogłaszanego jako wskaźnik ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. W celu wyeliminowania jednorazowych istotnych różnic wartości wskaźnika pomiędzy kwartałami, indeks cen we wzorze został oparty na średniej arytmetycznej czterech ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika GUS.
Zmiany zachodzące na rynku nowych inwestycji mieszkaniowych (lepsze technologie), a także efekt technicznego i moralnego zużycia budynków w kolejnych latach, we wzorze wyraża przyjęcie 50% podstawowej stawki amortyzacji lokalu mieszkalnego, która przy metodzie liniowej wynosi 1,5% rocznie. Stąd we wzorze 0,75% mnożone przez liczbę lat minionych od zawarcia umowy najmu.
Zmodyfikowane zasady waloryzacji kwoty wniesionej partycypacji własnej w oparciu o przepisy ustawy, mają być stosowane do umów w sprawie partycypacji zawartych z lokatorami mieszkań wybudowanych przy wykorzystaniu rządowego programu wsparcia budownictwa mieszkaniowego. Oznacza to, że zasady waloryzacji kwoty wniesionej partycypacji w kosztach budowy lokalu bez udziału pomocy finansowej programu wsparcia mogą być regulowane odrębnie na zasadach określonych bezpośrednio w umowie o partycypację.
| Dowiedz się więcej z książki | |
|
Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Komentarz
|