Strona główna » Wiedza » Pytania i odpowiedzi » Zabudowa zagrodowa to zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie

Zabudowa zagrodowa to zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie

12.12.13

Zabudowę ogrodową należy zdefiniować jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza (wyrok NSA, sygn., II OSK 1536/07).

articleImage: Zabudowa zagrodowa to zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie fot. Thinkstock


Artykuł pochodzi z programu Serwis Budowlany.

Inwestor wystąpił z wnioskiem o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce RIII w zabudowie zagrodowej.


Ponieważ do wniosku nie dołączył dokumentów potwierdzających, iż jest posiadaczem gospodarstwa rolnego, a działka wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, starosta wystąpił o uzupełnienie wniosku. Inwestor dostarczył umowę dzierżawy trzech działek o łącznej powierzchni 1,2 ha.


Czy fakt posiadania gruntów rolnych o powierzchni 1,2 ha pozwala traktować posiadacza jako rolnika, który zamierza wybudować dom mieszkalny w "zabudowie zagrodowej"?


Decyzja o warunkach zabudowy została wydana w 2009 r. dla rolnika, a następnie w 2013 r. przeniesiona na osobę, która nie była rolnikiem a jedynie posiadała działkę o powierzchni 0,10 ha.


Czy takie postępowanie jest zgodne z prawem i czy taka osoba może być traktowana jako rolnik?

Odpowiedź

W niniejszym przypadku nie ma znaczenia to, że poprzednio wydana decyzja dotyczyła osoby będącej rolnikiem, albowiem podmiot, który miał prawa uzyskane tą decyzją, przeniósł je na rzecz tego podmiotu, na którego prawa te zostały przeniesione. Zachodzi natomiast konieczność uzyskania przez inwestora (przed ubieganiem się o pozwolenie na budowę) decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, zgodnie z przepisami u.o.g.r.l.

Uzasadnienie

Odnośnie pojęcia "zabudowy zagrodowej", zauważyć należy, iż w wyroku z dnia 4 grudnia 2008 r., II OSK 1536/07, LEX nr 477263, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że pojęcie to należy zdefiniować jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza. Domy mieszkalne jednorodzinne (budownictwo zagrodowe) wchodzą w skład indywidualnych gospodarstw rolnych, jeśli zamieszkałe są przez rolników i służą obsłudze gospodarstwa rolnego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 lipca 1998 r., II SA 713/98, LEX nr 41767). Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 803 z późn. zm.) – dalej u.k.u.r., przez pojęcie "gospodarstwa rolnego" należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych. W myśl art. 553 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) – dalej k.c., za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 461 k.c.).


Zasady i warunki inwestowania na gruntach rolnych nieobjętych ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określają szczegółowo i jednoznacznie obowiązujące przepisy prawa, w tym art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.) – dalej u.p.z.p. (decyzje o warunkach zabudowy). Zgodnie z tymi przepisami, dla lokalizacji nowej zabudowy zagrodowej, wymogów tzw. dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) nie stosuje się w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (art. 61 ust. 4 u.p.z.p.).

Powyższe oznacza, że w przypadku braku planu miejscowego, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, lokalizacja zabudowy związanej z tym gospodarstwem nie podlega przestrzennym ograniczeniom (z wyjątkiem określonych w przepisach odrębnych) – por. rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Podlaskiego z dnia 9 lipca 2008 r., NK.II.B.G.0911-136/08, LEX nr 493033. Średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w danej gminie ogłaszana jest w uchwale Rady Gminy wydanej na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 594 z późn. zm.) w związku z art. 61 ust. 4 u.p.z.p.
Dla nieruchomości będącej przedmiotem zapytania została wydana decyzja o warunkach zabudowy w 2009 r., która została następnie w 2013 r. przeniesiona na inną osobę. Zauważyć trzeba, iż dla wystąpienia z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy inwestor nie musi legitymować się jakimkolwiek tytułem prawnym do gruntu objętego tym wnioskiem. W postępowaniu w przedmiocie warunków zabudowy organ nie bada uprawnień inwestora do terenu objętego wnioskiem, co oznacza, iż organ na wniosek strony zobowiązany jest wydać decyzję w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla terenu należącego do osoby trzeciej. Ww. okoliczność będzie przedmiotem badania organu na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Zgodnie z art. 63 ust. 5 u.p.z.p., organ, który wydał decyzję, o której mowa w art. 59 ust. 1 u.p.z.p., jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Decyzja o warunkach zabudowy zawsze wydana jest na rzecz jej adresata, wnioskodawcy, zaś inne osoby mogą uzyskać przeniesienie jej na swoją rzecz (a zatem uzyskać możliwość wykorzystania jej w ewentualnym procesie inwestycyjnym) jedynie za zgodą osoby, której przysługuje prawo powołania się na tę decyzję (czy to pierwotnego wnioskodawcy, czy też osoby, która nabyła prawo z decyzji wskutek przeniesienia na podstawie art. 63 ust. 5 u.p.z.p.).

Przejdź do strony artykułu: « »
Zobacz wszystkie materiały pochodzące z: Serwis Budowlany
Skomentowano 3 razy
Średnia ocena artykułu (oddanych głosów: 1)

 
ZOBACZ TAKŻE

  • ANdrzej Goerst IP: 192.162.* 24-05-2016
    Naczelny Sąd Administracyjny byłby miłym podać również miejsce zdefiniowania prawnego określającego co to takiego jest ten wspomniany wiejski dom mieszkalny. Nie znalazłem nigdzie takiej definicji prawnej, co powoduje, ze NSA wystrzelił z grubego działa, ale Panu Bogu w okno, bo cały wyrok nie ma mocy prawnej odnosząc się do nieokreślonego pojęcia.
    Dom mieszkalny jednorodzinny jest zdefiniowanym wystarczająco w ustawie Prawo budowlane. Wiejskiego domu mieszkalnego nigdzie niema, o ile mi wiadomo.
    Wstyd panowie sędziowie NSA. Ja Was nie uczę jak należy budować, a Wy wciskacie mi taki kit prawny.
    Andrzej Goerst - projektant

    Zamieść odpowiedź Zamieść odpowiedź
  • Karina IP: 79.189.* 21-10-2015
    Posiadam dzaiłkę w MPZP oznaczoną jako R w Uchwale jest napisane jak poniżej da się tu coś pobudować? Będę wdzięczna za wszelkie wskazówki:
    Rozdział 15.
    Przeznaczanie, zagospodarowanie i zabudowa terenów produkcji rolnej oznaczonych symbolem przeznaczenia R.

    § 70.
    Ustala się że, tereny oznaczone symbolem przeznaczenia R są przeznaczone dla produkcji rolnej, jako przeznaczenia podstawowego, z dopuszczeniem:
    1) zabudowy zagrodowej i zagospodarowania związanego z produkcją rolną i agroturystyką
    2) obiektów obsługi technicznej.

    § 71.
    Na terenach oznaczonych symbolem przeznaczenia R wprowadza zakaz:
    1) tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów,
    2) wprowadzania wszelkich urządzeń, budowli i budynków, a także innej zabudowy i zagospodarowania nie związanego z przeznaczeniem terenów.

    § 72.
    Na terenach oznaczonych symbolem przeznaczenia R dopuszcza się:
    1) odbudowę dawnych siedlisk,
    2) lokalizację siedlisk które muszą:
    a) być lokalizowane na działce rolnej o minimalnej powierzchni:
    - 5 ha dla siedlisk przyległych do zwartej zabudowy wsi,
    - 10 ha dla siedlisk poza zwartą zabudową wsi
    3) maksymalna wysokość zabudowy nie może przekroczyć 9 m,
    4) maksymalna ilość kondygnacji naziemnych nie może być większa niż 2,
    5) wszystkie dachy muszą mieć spadki dostosowane do form zabudowy regionalnej lub dominującej w sąsiedztwie,
    6) powierzchnia zabudowy siedliska nie może być mniejsza niż 2000 m2
    7) powierzchnia zabudowy siedliska nie może być większa niż 4000 m2 ,
    8) minimalna powierzchnia biologicznie czynna na działce siedliskowej wynosi 70%,
    9) na jednej działce rolnej można zrealizować tylko jedno siedlisko,
    10) zabudowa nie powinna powodować utrudnień dla produkcji leśnej lub rolnej.

    Zamieść odpowiedź Zamieść odpowiedź
  • Mariusz Przywitowski IP: 83.31.* 16-09-2014
    Szukam radcę prawnego, który jest dobrze rozeznany w prawie zagospodarowania przestrzennego. Problem z budową budynków inwentarskich, gdzie brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, powierzchnia gospodarstwa przekracza średnią powierzchnię gosp. w gminie.

    Zamieść odpowiedź Zamieść odpowiedź
Zapisz się na newsletter
NAJCZĘŚCIEJ CZYTANE