Pytanie:
Inwestor pragnie wybudować budynek mieszkalny na działce, która ma dostęp z drogi wewnętrznej - działka kategorii RIIIb. Jest kilku współwłaścicieli ww. drogi. Pojawiły się problemy z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej dotyczące drogi (inni współwłaściciele nie są zainteresowaniu poniesieniem kosztów związanych z procedurą odrolnienia działki kategorii RIIIb).

  • Czy chcąc uzyskać pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego procedurą zgłoszenia (za kilka miesięcy) potrzebny będzie dokument o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej?
  • Jeśli tak, to czy by uniknąć ponoszenia dość wysokich opłat za odrolnienie (grunt kat. RIIIb), każdy współwłaściciel działki - drogi mógłby wystąpić z wnioskiem o wyłączenie powierzchni drogi, nie większej niż 500 m2?

 

Zmiana gruntów rolnych na cele nierolnicze

Odpowiedź:
Przede wszystkim inwestor winien zdawać sobie sprawę, iż zmiana gruntów rolnych na cele nierolnicze następuje tylko w procedurze sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, chyba że zmiana przeznaczenia ujęta była w poprzednim, nieobowiązującym aktualnie mpzp.

Podstawą więc innego niż rolnicze wykorzystania gruntów rolnych określonych w ewidencji gruntów jako użytki rolne może być, tylko przeznaczenie ich w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolnicze. W takiej dopiero sytuacji inwestor może ubiegać się na zasadzie przepisuart. 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - dalej u.o.g.r.l. o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie użytków rolnych z produkcji.

Zauważyć należy, iż inwestor nie musi występować z wnioskiem o wyłączenie z produkcji rolnej całej działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną, a tylko jej części (stosownie do udziału inwestora w prawie własności), o ile takie rozwiązanie pozwoli zrealizować cel, jakim jest uzyskanie dostępu do drogi publicznej.

W takim wypadku możliwe jest zawarcie pomiędzy współwłaścicielami umowy o sposobie korzystania z działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną w taki sposób, by powierzchnia równa udziałowi inwestora w prawie własności drogi wewnętrznej wystarczyła na wytyczenie dojazdu do drogi publicznej (tak umownie "wytyczona" część działki gruntu może być objęta wnioskiem o wyłączenie z produkcji rolnej).

Uzasadnienie:
Zgodnie z przepisem art. 7 ust. 1 i 2 pkt 1 oraz ust. 3 u.o.g.r.l. przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III - wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.
Wyrażenie zgody następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

W wyroku z dnia 19 lipca 2012 r., II OSK 761/11 Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, iż "przepis art. 7 ust. 1 ustawy z 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych stanowi odzwierciedlenie ogólnej zasady, że jeśli przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne wymaga zgody właściwego organu administracji, to taka zmiana przeznaczenia może nastąpić jedynie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w u.p.z.p.".

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 24 listopada 2011 r., IV SA/Po 573/11wprost uznał, iż "zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze dokonana w inny sposób niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego stanowi rażące naruszenie art. 7 ustawy z 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgoda, o której mowa w art. 7 tej ustawy, na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze następuje tylko w procedurze sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie znajduje zastosowania przed organem rozstrzygającym o warunkach zabudowy."

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 8 listopada 2012 r., II SA/Łd 598/12 "wyłączenie z produkcji jest czynnością faktyczną, która w świetle przepisu art. 11 ust. 1 ustawy z 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych nastąpić może tylko po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie i w jej następstwie. W przeciwnym wypadku wyłączenie z produkcji narusza przepisy powyższej ustawy.

Użyte przez ustawodawcę w art. 11 ust. 1 ustawy z 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych pojęcie użytków, gruntów i gruntów leśnych "przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne" oznacza przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze i nieleśne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego gruntu rolnego na cele nierolnicze nie powoduje automatycznego przekształcenia gruntu rolnego w nie rolny, a zatem nie stanowi podstawy do zmiany wpisu w rejestrze gruntów. Takie przekształcenie umożliwia jedynie inne niż rolne wykorzystanie gruntów. Podstawą więc innego niż rolnicze wykorzystania gruntów rolnych określonych w ewidencji gruntów jako użytki rolne może być, tylko przeznaczenie ich w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolnicze.".